项目可研本体分析部分.pptx

项目定位报告;宏观层面理解淮安;;1.1 城市概况;; 盐城、淮安、宿迁和连云港同处于苏北地区，刚步入城市化快速发展阶段，城镇经济、社会发展等方面均不成熟，处于江苏省末席。;1.2 区域背景分析; 淮安现有高速公路6条，铁路1条，机场1个，目前，对外交通主要仍以公路为主，铁路与航运状况不佳，限制了城市整体发展与区域辐射。;; 淮安市近年来进入稳步发展阶段，人均GDP保持大幅增长。2012年地区人均GDP逼近4万元，达到39992元，属于中低收入水平城市。说明淮安经济正在稳步增长具发展潜力。但是从江苏省内的排名来看，淮安整体发展较为落后，与苏南同级城市相较，差距明显。;; 近年来，淮安市户籍人口增长速度普遍较缓，都保持在1%的增速以下。从2007年起继续放缓到0.5%以下，虽然在2009年出现人口流动负值，但之后人口恢复增长，增幅保持在0.5%以上。2012年全市户籍人口数为546.81万人，城市人口增速相对稳定。; 淮安城市工业化发展迅速，第二产业比重逐年增加，制造业拉动淮安经济快速发展。截至2012年，淮安市三次产业增加值构成比为12.9：46.3：40.8，其中第一产业增加值248.0亿元，增长11.0%；第二产业增加值889.2亿元，增长12.0%；第三产业增加值783.7亿元，增长16.6%。;;;淮安楚州区与扬州为淮扬菜的主要发源地，与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜系。淮扬菜始于春秋，兴于隋唐，盛于明清，素有“东南第一佳味，天下之至美”之美誉。“扬”即扬菜，以扬州、镇江一带为代表，“淮”即淮菜，以楚州为代表，明清以后，淮菜和扬菜开始相互渗透、逐渐融合，并糅合南北风味于一炉，从而形成了统一的菜系。 ;1.7 淮安人文风俗简介;;PART 1;;;22;二、房地产市场研究;24; 清河区作为城市的核心区域，供地量逐年减少致使楼板价较高，开发区和清浦区成为住宅用地主力成交区域，而淮阴区和楚州区受郊区观念影响，土地流标明显较多。;2.1 土地市场研究/近期土地交易分析;地块 名称;地块 名称;地块 名称;华西路南侧地块;;32;33;34;35;排名;商业市场研究;; 区域环境差异的主要表现之一是城市居民消费需求的差异，不同经济背景属性对商业的需求标准也各不相同。因而，通过客户端诉求倾向，我们将产品市场需求分为四个阶段。;; 改革开放后淮安市商业形态发展经历三个发展阶段，由早期自发形成的沿街商铺向特色主题商业街转型，如今已发展成百货商场形式，近期正逐步向城市商业综合体演变。;;;;;结论： 新亚是淮安商业的龙头老大，零售类拥有无可争议的领先地位，品牌档次跨度较大，销售目标客群范围广。虽然据消费者市调显示，在淮安有超过38%的消费者购物首选新亚商城。但由上表可看出，新亚百货改造以后，增加了一些休闲娱乐业态，但占比不高，调查显示，新亚国际内影院与KTV等娱乐休闲配套营业情况一般。;47;结论： 金鹰国际虽然在全国各地取得了一定的成功，但其中高档的定位在目前的淮安还没有足够的市场立足点。目前距离新亚百货仍有较大差距，中老年淮安市民并不是很认可。只有约16%的淮安居民购物首选金鹰。由上表可看出金鹰国际餐饮和娱乐欠缺，只有B1层有4家休闲餐饮和1家小型儿童游艺场所。;; 淮海商圈业态组合单一，以零售购物为主，不能满足消费者休闲、娱乐的需求；位于水渡口广场的万达广场业态相对丰富，餐饮与购物都能满足，但对于满足不同人群休闲娱乐功能仍显不足。;;;; 万达广场室内步行街引入大量知名连锁餐饮商家，填补了淮海商圈一部分业态空白，其业态较为丰富，但仍以零售购物为主，室内步行街模式打破了传统的商业中心格局，给消费者带来全新体验，但封闭式街区难以满足人们对公共开放式空间的需求。;项目名称;;1、摸清市场;住宅竞品市场 商业竞品市场;住宅竞品市场;60;名称 ;;;64;65;66;67;68;69;70;71;72;73;74;75;76;商业竞品市场;78;79;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;86;87;;区位分析：;;钵池山公园;地块名称;现场实景图;2.4 项目本体 ;户型;户型;楼盘名称;【属性定位】 水渡口 . 钵池山 . 百万墅质社区;客户来源分析;客户职业分析;整体形象;