[建筑]产权式酒店、酒店公寓、酒店地产.doc

狭义的酒店地产，是指以住宅立项，具有 70 年产权，可以和普通住宅一样按套销售，但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行，又经由专业的酒店管理公司统一运营，保证投资收益的一种业态。目前，这种模式已衍生出不同的具体形态，包括产权式酒店、酒店式公寓、酒店式行政公寓、酒店式写字楼等。例如：北京的第一城、晶都国际、文津国际、纽约客等。 广义的酒店地产也包括“酒店+地产”的复合地产形态。一般是在小区营建酒店，或者在酒店附近开发小区。在这里，酒店更多的是扮演社区配套的角色。 目前，这种形态极其广泛，如开元旅业集团运作的开元名都大酒店和开元名都楼盘。 产权式酒店 产权式酒店是酒店地产相结合的最初方式。20 世纪 90 年代中后期，分时度 假酒店的概念传入中国。我国产权酒店的运作案例近 100 家，但成功者甚少。随 着产权酒店纠纷的增多，质疑和批评越来越多。如今，已鲜有坚持“产权式酒店 招牌运作的酒店地产项目。 2.2 产权式酒店的运营模式 产权式酒店卖方的初衷都是为了解决资金不足问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上都是为了使呆滞资金获取较高、稳定的回报，是一种投资行为。总结一般的产权式酒店项目，其运营模式如下。 产权式酒店首选旅游度假胜地 “除了地段还是地段”是地产项目的投资法则。产权式酒店与分时度假酒店同宗同源，是旅游业发展的产物之一。在国外，产权式酒店多依托旅游资源丰富的度假胜地。在国内，开发商也对客源丰富的旅游度假胜地格外青睐，如北京快乐假日大酒店位于有“夏都”之称的北京郊区延庆县龙庆峡风景区， “第一城”以北京明清皇家建筑和园林为主体， 按照北京城的原始景观， 再现明清都城风貌。 “投资+度假+置业”吸引购房者，快速回笼资金 为了吸引购房者，产权式酒店往往提供以下功能： 第一，投资。产权式酒店的特点之一就是吸引广大购房者参与投资，并分享收益。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价 30 万，10 年包租，每年 8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了 6 万元就得到了这套原价 30 万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即 12 万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。 第二，度假。酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10～30 天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。 第三，置业。包租期满后，业主将拥有一套具有独立产权的酒店客房。 对于开发商来说，这种经营方式的优势就是资金回笼快。产权式酒店由于在建成之时就将部分房间售出，收回了部分资金，比起传统的经营方式体现出了明显的经济效益。 另外有些已建成多年的酒店在推出产权式销售办法之前， 都面临资金不足的问题，部分产权出售后，达到了快速回笼资金的目的。这些酒店将回笼的资金用于增加配套设施、归还银行贷款等，盘活了资金，使酒店有了活力。 例如：临安钱王大酒店首期提供标准客房 94 套,一星期内全部售完。按 21 万元/ 套计算共回笼资金 1974 万元。金华国贸宾馆 1996 年 5 月启用后,因还贷压力大,股东迟迟得不到回报,产权式管理推出后,很快就卖出 67 间客房,每间 24. 8 万元,回笼资金 1661. 6 万元。温州国贸大厦酒店是个“马拉松”工程,投资1. 9 亿,先后搞了8 年,流动资金严重不足,负债率很高,产权式管理推出后, 不到两个月就售出 180 多间客房,回笼资金 8000 多万元。 引入专业的酒店运营商，保证投资者收益 开发商为了兑现较高固定回报的承诺， 多引入专业的酒店运营商进行酒店后期管理，保证良好收益。 此外，将酒店卖给二三百个小业主，他们本身就是潜在的消费者。也可以采取激励措施，把所有的业主和酒店经营作为一起来考虑，他们同样是酒店的一分子，酒店经营状况与他的收益息息相关，他会用手里的资源帮助酒店经营。这也是相对传统酒店的优势之一。 分时度假体系的支持 加入分时度假体系，第一有助于吸引客户和投资者，第二有助于酒店后期运营，保证出租率。但我国的分时度假体系尚不成熟，全球最大的分时度假交换公司 RCI 在中国的成员酒店不足 20 家。 表 1 附：在45%成本费用率、5.5%营业税率和 33%所得税率情况下每间客房平均价格与利润的对应关系： 具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：个体投资者、企事业单位、分时度假公司。其购买的目的和关注的重点有所不同，如下图所示。