商业街招商营销方案概要.ppt

谢 谢！ 深圳市尊天地产咨询有限公司 深圳市深南大道6017号都市阳光A座9-10层 0755功能定位 商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的基本指标之一，我们可以根据这一比例，判定客观存在的社区商业的对外性质强弱： 类型 案例 住宅面积（㎡） 商业面积（㎡） 商业面积比例 人均商业面积 外向型 美丽365花园 180,000 20,000 11.11% 2.54 锦绣江南 470,000 42,000 8.94% 1.91 海滨广场 340,000 20,000 5.88% 1.62 招商海月花园 520,000 30,000 5.77% 1.08 偏外向型 阳光棕榈园 370,000 14,300 3.86% 0.87 蔚蓝海岸 550,000 16,000 2.91% 0.87 内向型 万科四季花城 520,000 7,700 1.48% 0.76 祈福新邨 1,980,000 20,000 1.01% 0.46 风和日丽 305,749 2,000 0.65% 0.36 皇御苑 935,000 6,000 0.64% 0.16 星河湾 1,190,000 5,000 0.42% 0.14 功能定位 从上可知： 社区商业类型 外向型 偏外向型 内向型 商业面积占住宅面积的比例 5％～11％ 2％～5％ ≤2％ 本项目商业规模验证： 本项目一期商业面积 本项目一期住宅面积 ＝ 17,000㎡ 157,780㎡ ＝ 10.7% 本项目商业面积与住宅面积之比为10.7％ 外向型社区商业商业面积与住宅面积之比范围在5％—11％ 商业面积与住宅面积之比符合外向型社区商业的特征 功能定位 外向型社区商业特征： 交通条件好，临城市发展主要道路； 周边商业氛围较为成熟，且有市场空间及潜力； 自身社区规模较大，且周边有其他大型社区。 本项目 产品性质 交通条件 规划利好 市场空间 商业氛围 结合本项目相关要素分析： 本项目属于外向型社区商业 功能定位 作为社区商业，满足本社区居民的日常消费需求肯定是其重要功能，外向型社区商业属于社区商业中对外经营性质最强的类别，功能表现也会有自己的个性化特点，不难分析，根本的决定性因素在于业态组合上区别。 本项目的功能如何定位可从我们的研究案例的分析过程得到解答。 业态定位 外向型社区商业的业态比例： 社区 商业 面积 （㎡） 业态比例（％） 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 其他 外向型 美丽365花园 16,000 40.2 8.6 0.9 11.9 13.1 2.2 0 23.1 锦绣江南 25,000 0 8.8 0.7 27.2 26.3 9.8 0.8 16.6 海滨广场 18,000 15.9 35..2 1.1 2.6 3.4 1.9 10.4 28.4 招商海月花园 28,000 7 25.5 1.4 30.8 10.3 0 0 24.9 综合（平均数） 21,750 15.6 19.2 1.03 18.1 13.2 3.5 3.6 23.3 上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是 超市＋餐饮＋服务配套＋美容，以辐射面较广的餐饮及美容为主。 业态定位 外向型社区商业的业态功能组成： 依据： 案例调研分析的结果 商家经验积累 实际操作经验 外向型商业的特点 外向型社区商业可有两种典型类别 业态定位 外向型社区商业业态组合类型Ⅰ ： 以主力店－－综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达16,000㎡的综合超市。 外向型社区商业业态组合类型 Ⅱ ： 以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。 业态定位 万科城业态组合： 业态 个数 比例 面积 （㎡） 比例 超市 1 0.8% 2915.4 17.1% 餐饮 22 17.5% 6627.43 38.8% 服务配套 28 22.2% 1916.7 11.2% 便利店 2 1.6% 154.28 0.9% 家居 23 18.3% 1934.06 11.3% 美容 8 6.3% 1083.89 6.3% 休闲 11 8.7% 608.82 3.6% 服装 10 7.9% 619.64 3.6% 电器 3 2.4% 195.04 1.1% 其他 18 14.3% 1016.76 6.0% 小计 126 100.0% 17072.02 100.0% 业态组合面积比例： 面积比例 超市, 17.10% 餐饮, 38.80% 服务