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文兴苑住宅小区 物业管理承包经营责任书 为了搞好文兴苑住宅小区的物业管理工作，不断提升物业管理公司对小区业主的服务水平，实现“管理到位、优质服务、效益突出”的目标，现本着所有权和经营权分离的原则制定本承包经营责任书。 一、承包经营范围： 文兴苑住宅小区物业管理的全部工作，包括客户服务、设备运行、工程维修、安全保卫、卫生保洁、消防监控、环境绿化、交通疏导等为业主提供全方位一体化的管理协调服务。 二、承包经营期限： 承包经营的期限为三年，2007年1月1日至2009年12月31日。 三、承包经营方式： 本小区物业管理承包经营实行主承包人及承包集体对董事会负责制。采用自主经营、自负盈亏、抵押承包（承包抵押金总额为20万元，其中主承包人10万元、副承包两人，各5万元）的方式，财务管理实行收支两条线管理。 四、主要工作职责： 董事会职责： 1、负责对太原市瑞欣梅物业管理有限公司承包经营运行过程的监管，对重大事宜有决策权； 2、负责对小区物业管理运作情况的考核，包括季度、年度和承包经营期的分阶段考核，并作出公正、公平、公开的评价； 3、按月足额拨付已批准承包人的资金使用计划； 4、负责兑现责任书约定的奖励或处罚。 承包人职责： 1、依法管理和经营小区物业，认真落实国务院颁发的《物业管理条例》，规范物业管理的各种行为。 2、建立垂直领导、逐级负责、责权分明的管理架构，最大限度的减少管理环节，提高管理效率，降低管理成本； 3、贯彻“以人为本、服务热情、规范管理、准确快捷、安全严谨、洁净温馨、礼仪文明”的管理方针，做好小区物业管理； 4、制定公司的各种管理规章、制度、岗位职责、工作流程和相关的细则，力求切实可行； 5、主承包人有权选择和任用部门负责人及员工，有权辞退员工，并对所有聘用人员一律依法签订劳动合同； 6、负责督促检查员工履行岗位职责、执行各项制度情况和工作进展情况，并对各项工作进行考核与指导； 7、承包集体按月制定资金使用计划，公开透明逐月发放员工工资，管理费及其它费用支出按财务规定和要求实施，做到每月结帐清楚方可支付下月计划资金； 8、认真做好季度、年度工作总结，汇总分析经营活动和管理服务状况，并针对问题及时改进，努力提高服务质量； 9、定期组织公司员工学习业务和专业技能，增强员工的整体素质、提高工作效率和服务质量； 10、做好员工之间、部门之间的协调工作，充分调动员工的工作积极性，发挥好公司的团队作用。 五、管理、服务标准及要求： 1、管理标准和要求： ①物业管理单位要建立现代化企业管理制度，有规范的岗位责任制度； ②物业管理单位对物业管理区域实行统一的社会化、专业化管理，应用计算机等现代化手段进行科学管理； ③服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确； ④建立住户档案； ⑤有完善的物业管理方案，有健全的房屋管理、房屋公用部位、公共设施设备运行管理制度，财务管理制度，档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度； ⑥承接项目时，对住宅小区公用部位、公用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好，待业主委员会成立后，移交业主委员会管理； ⑦管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书； ⑧管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； ⑨设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内到场，其他报修按双方约定时间到达现场。有完整的报修、维修和回访记录； ⑩根据业主要求，提供物业服务合同之外的特约服务和待办服务的，公示服务项目及收费价格，业主需要特别服务的，价格由双方约定执行； 按有关规定和合同约定公示物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况； 按合同约定规范使用住房专项维修资金； 每年至少一次征询业主对物业服务的意见； 2、公共设施设备运行维修保养 住宅区域范围内公共设施设备完善，有部分设施设备实行智能化管理的： ①配备专业人员维修养护； ②建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全； ③公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常； ④对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现有隐患的需要维修，属于小修范围的及时修复，属于大中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划，报建设单位，按双方《前期物业管理合同》进行维修，在保修期外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造； ⑤有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时有载人电梯正常运行； ⑥对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道畅通，发现有圈占、堵占消防通道的，应加以制止并报有关部门； ⑦设备房保持清洁、通风、无跑、冒、滴漏和鼠害现