房地产土地一级开发盈利模式研究.pdfVIP

周建成博士：土地一级开发盈利模式研究 写在前面的话 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地 产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐 趋向由政府主导的市场化运作。 对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企 及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持 有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严 格控制住各项成本费用。 同时，相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确 定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以 及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发 主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处 理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 易居研究院把土地一级开发纳入企业战略，并保持长期关注。 在为房地产标杆企业提供长期顾问服务的过程中，研究院总结出 土地一级开发的盈利模式和参与策略。今天，我们把一些原创性 的研究成果公开发布，希望拓展和加深开发企业对土地一级开发 的理解，并对企业的发展战略有所帮助。 - 2 - 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究 主要结论： 由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要 发展趋势。 土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享 土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中， 比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都 集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身 特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管 理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价 值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 - 3 - 周建成博士：土地一级开发盈利模式研究 PART 1 土地一级开发的典型模式 由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土 地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时， 由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局， 以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发 商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大 化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级 与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段 收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取 土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价， 政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍， 近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完 全控制熟地开发及供应市场，形成 “统一规划、统一征地、统一 开发、统一出让、统一管理