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考察报告(金鹰奥莱)[课件]]
1
金鹰.奥莱城(南京)
城在这里 乐在心里
2
金鹰首个奥莱项目
自称国内首家第四代奥特莱斯
以奥莱为主题的开放式街区Mall
城市新区
滨湖奥莱
3
目录:
一、项目概况
二、商业规划
三、推广宣传
四、项目思考
4
1
项目概况
1.1 项目概况
1.2 项目定位
1.3 开发商背景
5
地理位置:南京市仙林大学城核心地带
商业形态:区域型商业中心,全湖景商业街区
项目体量:建筑面积约12万平方米
楼层数量:地下1层,地上2层,局部3、4层。
项目概况
位于南京仙林大学城,12万方奥莱
6座主题馆
距新街口约25公里,车程25-30分钟;
距机场45分钟车程、距高铁站20分钟车程;
临地铁2号线
6
项目概况
仙林新城:南京三个副城之一,高等教育产业区,高档社区、科研机构!
仙林大学城,南京大学、南邮等十几所高校,教师生达18万人
1000亩湖景资源
正对南京财经大学,周边约15所大学环绕
区域目前常住人口约19万人(2011年)
7
商业定位:融合购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游于一体的第四代奥特莱斯
形象定位:城在这里,乐在心里!
运营规划:全持有
主力店:中影国际影城、金鹰精品超市、粤鸿和
零售商家:IT、VERRI、S.T.DUPONT、PORTS等
项目定位
第四代奥特莱斯:除提供购物、休闲、餐饮功能外,增加度假、旅游功能。
8
开发商背景
金鹰商贸集团隶属金鹰集团,于2009年在港上市,目前在全国15个城市自营26家百货商场,总建筑面积达109万平米
金鹰国际集团,于1992年归国创立,是南京市首家批准成立的大型多元化外资企业集团。集团业务包括房产、投资、物业、商贸、酒店等六大板块,年营业额超过150亿元;
2009年,金鹰商贸在香港联交所成功上市。
南京新街口店
西安店
昆明店
9
2
商业规划
10
金鹰奥莱的前世今生:前期定位学生消费中心,经营惨淡,后调整为针对白领消费的购物、休闲、娱乐中心
迄今,金鹰有两家奥莱项目,南京仙林奥莱城和盐城金鹰天地;
南京奥莱城前身为金鹰天地,金鹰天地于2010年开业,前期目标客户群体为大学城区域内19万常住居民及18万学生。金鹰天地一直致力于中高档商品经营,而大学城内学生与居民约各占一半,学生消费水平不及金鹰销售价格平均水平,并且仙林只是南京副城,居民消费水平不及主市区,种种原因导致金鹰天地经营持续爆冷;
经营一年后,在2011年4月重新开业,身份转变为“仙林金鹰奥莱城”,并在开业前的金鹰商贸集团品牌峰会中,金鹰奥莱城作为2011年度推出的重点项目,获得多家品牌的关注。峰会结束后,多家名品对金鹰奥莱城的前景十分憧憬,施华洛世奇、COACH等众多品牌纷纷主动约见金鹰奥莱城招商组,对项目进行实地考察,表达合作意愿;
开业两年后,金鹰奥莱的营业情况有较大提升,但其打造的儿童游乐场,生意惨淡;
受南京项目影响,其盐城的金鹰天地一入市就采用奥莱模式经营,并销售了大量商铺,商铺销售空前成功。
11
建筑规划
地下1层、地上1、2层,局部3、4层,二层部分通过连廊连接
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商业规划:六大主题馆,包括国际名品街、国际休闲馆、精品女装馆、绅士馆、鞋履馆、运动休闲馆、儿童家庭馆等主题场馆,并有30余间餐饮及影院!
13
楼层分布
14
品牌分布
金鹰奥莱城共12万平米,其中奥莱部分4.5万平米,国际品牌区大部分空置,奥莱2011年的营业额为3.6亿,以国内顶级品牌为主打,辅以部分流行休闲国际品牌。
15
主力店
16
国际名品
集中在D/E/F馆的GF楼临内庭步行街
17
女装馆
集中在A馆的1、2楼
18
绅士馆
集中在C馆的GF、1楼
19
休闲名品馆
集中在E馆的1楼内街部分
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运动户外馆
集中在A馆的3楼
21
儿童家居馆
集中在B馆的1楼
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儿童游乐场
滨湖而建的儿童游乐场,经营惨淡
游乐区
湖面
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餐饮
餐饮以快餐和特色餐饮为主,沿湖有咖啡、餐吧等
餐饮布置在沿湖区域的1、2楼及内街的2楼
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业态分析
主力店:
金鹰超市、中影、粤鸿和合计面积约1万平米占总体量的9%
餐饮娱乐:
餐饮娱乐占据总体量的约30%,主要是快餐和小型的特色餐饮
国际名品:
占据了规划的23个店铺,合计不到4000平米,占总体量的月4%
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3
推广宣传
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报广纸媒:以南京晨报、扬子晚报为载体,以新闻稿件形式推广
高炮直邮:通过高速路口高炮,DM直接入户方式
专业杂志:通过专业的行业杂志对外宣传
网络:通过百度、微博、金鹰官网推广
公关活动:重要的宣传方式,通过明星见面会、音乐会、酒会、DIY、车展等方式,提升现场氛围
推广宣传
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4
项目思考
44
整体规划:开放式街区模式,拥有较好的景观资源,动线设置清晰,但商业规划问题较多;
品牌:仙林奥特莱斯以国内品牌
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