贵阳商业地产、写字楼市场调查 兴中元写字楼提案（上））.ppt

区域分析 贵阳旅游城市的优势：随着爽爽的贵阳在全国推广开来，《焦点访谈》报道贵阳后，贵 阳的投资环境得到前所未有的提高，全国投资客纷纷转战贵阳市场。 金阳新区优势：项目位于贵阳市西北面金阳新区，距贵阳市市中心12公里，是与中心连 接最近的新城区，也是政府强力开发的新区 城市互动优势：贵阳通往全国各地的高速公路相继开通，为贵阳快速崛起打下基础，通 过绕城高速把金阳推向全国。 投资价值的优势：客车站搬迁至金阳后，地州市在一夜之间全部知道金阳，各条线路把 地州客源带到金阳，其投资价值马上凸显。 开发位置分析 东北方向：市级行政管理综合大楼，市级会议中心，接待中心，市人民广场等的 市级行政中心区域。 西北方向：是贵阳市经济开发区总部，内部包含了绿地联盛国际等集购物中心、 步行街、5A级写字楼、公寓、影院等于一身的城市综合体。总部周边 还覆盖了新世界等大型高档社区。 东南方向：金元国际新城，总建面70万方大型社区，预计入住人口达到12000人 左右。集商业居住 为 一体的大型高尚住宅区。 西南方向：金阳新区核心金融商业区，区域内部集合了麒龙商务大厦，金阳红街、 乾图中心广场，驰骋大厦、金北商务大厦等商业核心项目。是未来新 城市中心的核心CBD。 市行政中心 招商引资企业入驻 火车站及现场物流中心 客车站 所属CBD绝版地段 高兴产业区 知识产业经济区 轻轨1号 白云重工业区 奥体中心 会展城 本案 SWOT分析－－strength（优势） 现代简略、稳重大方的外立面设计能成为标志性建筑； 位居新城市中心CBD，绝版核心地段； 占城市中心主干道交叉点，昭示性强 项目品质较好，市场竞争力强 周边配套成熟，增值潜力大 未来的商务中心，投资环境较好 S+O 合理发挥地理优势；将项目形象最大化，把握高端品质 形象推广，规避招商风险，利润最大化 项目SWOT分析 SWOT分析－－weakness（劣势） 基本层面 新城区人气不足，暂时不能形成商业氛围； 新区环境导致目前没有成熟产业支撑； 项目建筑高度较低，地标建筑有些牵强 商业部分规划并不十分合理，使用有局限 延展层面 整合营销传播手段和营销组合工具彰显项目优势，消除项目弱势，优化项目 整体素质。提升项目概念高度。 项目SWOT分析 项目SWOT分析 SWOT分析－－opportunity（机会） 基本层面 宏观经济好；消费实力大 两城区内高端写字楼与高端商业稀缺 投资氛围浓厚，外来投资者明显增多 新区投资政策宽大 延展层面 将优势和资源进行整合； 抢占市场空白点，抢先占领高端商务市场； 充分展示投资优势； 抓住目前的投资氛围，工程进度加块 项目SWOT分析 SWOT分析－－threat（威胁） 基本层面 同类物业的竞争； 未来供应不确定性； 面临贵阳市两城区的市场威胁； 国家打压房价的政策执行力度的不确定性 招商风险的不可控制性 延展层面 整合项目优势，分析有效需求特征和本项目的客观威胁来源，且准市 场机会点，规避客观威胁，扬长避短，化不利为有利。制定完整的销 售策略，招商与销售分开又有机统一。 项目定位 第三部份 Project Analysis 依据：项目的优胜劣汰以及机会 依据：项目的开发理念以及开发品质 依据：中国大市场的宏观环境以及项目本身的微观环境 依据：贵阳的消费习惯以及购买需求 依据：贵阳项目的可比性与对照性 依据：策划销售团队后期展望的可塑性 依据：项目的现在与未来可瞻性 依据：概念地产时代的理解与操作性 别抓到星星说是太阳 根据项目属性与四周所处环境、贵阳目前的市场 状况，以及项目开发的感念，在定位方面多元化， 多层次化将是本次定位的主要方向。 关于准则 站在放眼全国商业地产未来，放眼金阳真正的CBD，采用 高姿态诉求高价格的模式进行定位。把项目首先提升到 一个特别高的高度，让人仰望。 采用本项目将改变城市乃至西南商业格局的定位进行诠释 定位成贵州一段时间内无法有人超越的高度 商业与写字楼同时推出，相互交叉，客源互动 开发成主题购物广场 总体开发模式定位 高端坐标 改变城市 执掌未来 购买人群定位 根据目前地州市场进军贵阳地产的市场的状况以及在售的高端项目分析，结 合近段时间我公司运作的项目客群分析，以本项目的实际情