定价过程评述.PPT

项目投资可研报告 报告框架 第一部分：项目概况…………………………………….……………………………………………. 第二部分：项目定位及规划方案……………………………….……………………….…………………………… 第三部分：项目开发及销售计划……………………………….……………………….…………………………… 第四部分：投资收益分析…………………………………….……………………………………………. 第五部分：融资及还款计划………………………………….……………………….…………………………… 第一部分 项目概况 项目所在区域－简述 区域概况 区域规模 区域定位 矿产之乡四驱之城旅游胜地能源基地 阳山—房地产逐渐成熟的价值洼地 阳山县位于广东省清远市中部，南岭山脉南麓，连江中游，西汉高祖时置阳山县，迄今已有2200多年的历史。阳山县山青水秀，资源丰富，自然生态条件优越，森林资源丰富，是“中国反季节蔬菜之乡”，享誉港澳、东南亚；旅游资源独具特色，是广东省旅游强县，主要风景名胜有广东第一峰、神笔山、北山古寺、连江风景带和南岭国家森林公园等。 全县总面积3418平方公里，截至2012年，全县辖12个镇1个瑶族乡，总人口54.3万人。 项目总体情况 项目所在：清远市阳山县城东，比邻碧桂园 项目规模：占地70.7亩，占地面积合共 47168 平方米，总建筑面积97485.5平方米 项目定位：集商业、酒店、餐饮、酒店式公寓为一体的综合项目 项目开发：项目分两期开发，一期已基本开发完毕，项目二期在规划调整阶段，待资金到位即可进行建设。 项目综合容积率2.25一期容积率为1，已落成临街商业、驾校接待酒店、中餐厅、夜总会合共27041平方米； 二期容积率调整为3.5，规划面积70444.5平方米，规划为酒店及酒店式公寓。 项目整体规划 第二部分 项目定位及规划方案  项目定位－背景 阳山作为驾驶员考试长途科目最早的指定地点之一，每天接待的考试学员在800—1000人次。 现有驾驶员培训基地因落成时间长，现有接待能力完全满足不了现在的驾驶员考试规模。考试学员以及教练员只能分流到武装部招待所、交警招待所等场所，这种不得已的安排导致学员及教练员意见很大。 本项目已经于阳山县委县政府及交委达成了协议，本项目一期已经落成的酒店以及中餐馆等作为长途考试学员及教练员指定接待酒店，按市场价格结算租金。 项目定位－产品定位 鉴于本项目目标客户来源明确, 因此产品线应较丰富 产品类型 体量 需求特征 敏感点 接待酒店+餐饮娱乐配套 15000平方米+7949平方米 良好的住宿环境 产品品质 良好的客房服务 价格 餐饮、娱乐、沐足等配套完善 物业服务 酒店式公寓 70445平方米 合理足够的功能：面积、户室比 产品品质 良好的物业服务 物业服务 高品质、价格吸引的产品 价格 商业 4092平方米 便捷的交通 交通 物业保值 价格 满足整个项目配套 配套 本项目总体量接近10万平方米，分两期开发，一二期互为补充 项目定位－产品规划 接待酒店面积15000平方米； 接待酒店按4星级标准装修； 接待酒店首层为接待大厅及公共就餐区； 配套大型中餐厅、ktv、沐足等餐饮休闲功能全方位为入住客户服务； 按平均35平米/间的标准设置房250间标准客房。按照50平方米/间的的标准设置50间高标客房； 酒店式公寓满足投资、旅游度假需求。 项目定位－接待酒店首层 作为定点接待酒店，每天接待超过500人次住宿及就餐 首层接待大厅作为学员及教练员每天签到功能 公共就餐区每天提供自助餐 以优良的环境，良好的服务，完善的配套，逐步取代原有的考试接待中心。 项目定位－餐饮娱乐配套 项目定位－客房装修标准 标准客房 高标客房 项目定位－酒店式公寓 酒店式公寓为本项目二期主打产品； 鉴于本项目地处阳山这个旅游资源丰富的大氧吧，是旅游、度假、休闲的理想所在，我们以拎包入住的概念打造45—60平米的一房两厅及两房两厅小户型公寓，聘请知名酒店管理公司共同打造总价在20万左右的酒店式公寓。 项目定位－酒店式公寓装修 拎包入住，精装交房 与知名酒店管理公司合作 6种装修风格工客户菜单式选择 部分带租约发售，投资信心保证 配套商业聘请专业招商公司，保证项目生命力。 第三部分 市场概况及销售计划  阳山房地产概况 项目名称 开发商 项目地址 开盘时间 项目占地面积 户型面积 均价 供货量 阳山碧桂园 碧桂园房地产开发有限公司 阳城镇东社区阳山大道389号 2009-9月 1000亩 100-120㎡洋房