工业转商业调研概要.doc

我公司工业园工转商调查研究报告 摘要 2014年10月，我公司观澜工业园二期合同将到期，届时按照公司已有的经营规划，将改变物业用途，将现有的工业厂房用于商业用途，那么，我们在改变其用途过程中且是会遇到诸如物业周边的商业环境成熟不成熟，与周边规划是否契合，改变用途的有利条件或者是制约瓶颈有哪些等一些问题，本文通过对我物业周边的商业环境调研，结合物业区域的规划、产业布局等方面介绍，力图对我物业“工转商”过程做一简要可行性推断，以期在二区及一区临路厂房的具体的转型过程中起到参考作用。 1观澜工业园概况综述 1.1工转商的现实背景 改革开放以来，随着深圳特区的快速发展，特区内的一些工业园区已面临着亟待升级改造和战略转型的需求和压力。主要是因区位条件，市场因素和环境不相容等原因导致的工业区产业升级和功能置换，以及由土地资源短缺和产业发展带来的对规模小，容积率低，建筑质量差，规划不合理，土地使用效率低等工业区的升级改造要求。 1.2 工业园区的发展现状 1.2.1我公司观澜工业园区所在区域特点： 工业用地规模偏大，商服类用地比重偏低 存在大量规模较小、土地产出效益较低、空置率较高的现状旧工业区和成片厂房 图1 工业用地效益由南向北呈圈层式递减 1.2.2 我公司物业情况概述 公司预计转型物业分别为深粮观澜汽车电子特色工业园十二、十三、十四栋厂房及深粮观澜汽车电子特色工业园二号厂区。其中，深粮观澜汽车电子特色工业园十二、十三、十四栋厂房建筑面积17699.35㎡，目前第十四栋厂房由于租户劳资纠纷问题，处于法院查封状态，十二、十三栋厂房目前有租户X家，租期分别于XX到期；深粮观澜汽车电子特色工业园二号厂区地处深圳市龙华新区观澜街道环观中路，占地约15600㎡，建有四层标准厂房两栋，四层宿舍一栋，总计建筑面积18070㎡，整体打包出租给深圳市永捷投资有限公司，合同于2014年10月31日到期。 以上这些物业用地规模偏大但大都数都空置率较高且土地产出效益较低，已经严重制约我集团未来的良好经营与发展，先正面临着亟待升级改造和战略转型的客观需求和压力！ 2 工转商转型的商业环境调查分析 2.1 PEST分析 PEST分析是指宏观环境的分析，P是政治(Political System)，E是经济(Economic)，S是社会(Social)，T是技术(Technological)。在分析一个企业集团所处的背景的时候，通常是通过这四个因素来进行分析企业集团所面临的状况政治 通过以上分析，并按照我公司已有的经营规划，改变工业园物业用途，将现有的工业厂房用于商业用途，完全符合市、区政府的改造规划政策要求，并可以充分享受并利用相应的一系列优惠政策与公平待遇。 2.1.2 经济因素 近年来，我园区所在观澜片区经济发展迅猛，规模以上工业产值、两税收入、进出口增速等多项指标均位居龙华新区前列 （1）地区生产总值逐年上涨 根据已有统计材料，观澜片区地区生产总值逐年增长（2012年受富士康产能转移及经济下行压力加大等因素影响出现波动），2013年GDP预估也将出现大幅度上升。 （2） (3)社会消费品零售总额逐年递增 近六年，我工业园所在观澜片区社会消费品零售总额实现翻番，保持持续增长态势，年均增速13.76%，从2008年的27.07亿元增加到2013年的55.6亿元，按照影响社会消费品零售总额的因素分析，反映出我工业园所在区域人口的增加和民众物质文化生活水品的不断提高，社会购买能力的增强以及零售业市场的发展壮大。 (4)区域产业发展趋向高度化 2012年，观澜地区三大 比重为0.4：77.61:22.35，从三大产业对区域GDP的贡献分析，农业的比重已经极低，不到0.04%，观澜本地生产总值主要有第二、第三产业构成，第二产业的比重较高，高达77.61%，占据观澜大壁江山。但是，第三产业所占的比重偏低，只有22.35%，远远低于深圳市第三产业占GDP总量中的比重。因此，在观澜进一步的城市化进程中，第三产业的发展与壮大竟会是一个必然的趋势。 2.1.3 社会因素 （1）人流量分析 人流量分布示意图 以上图表中，颜色深浅程度大致反映了该区域人流量的密集程度，可以看出人流量的分布基本沿观澜大道等交通主干线分布的，且观澜老街区域受历史影响仍旧为人口最为密集的区域，而我园区所在区域虽然处于交通节点处，但由于一直处于观澜老街的边缘地带，受其商业辐射较小，且该处地域使用性质多为工业厂房，建筑物层数较低，所以人流密集程度不是很高。 （2）大、中型超市卖场分布 大中型超市卖场能够吸引大量的人流物流，从而带动周边餐饮等服务业的发展，虽然我园区所在区域社会消费品零售总额呈不断上涨之势，但是显然周边大型超市卖场的分布是很稀散的，很大部分原因来自于该区域所住人口多为