房地产行业必威体育精装版观点＆数据跟踪：行业政策预期趋稳、重申超额收益新起点.pdfVIP

证券研究报告 | 行业跟踪报告 总量研究 | 房地产 行业政策预期趋稳、重申超额收益新起点 招商房地产必威体育精装版观点数据跟踪 赵可博士 刘义 董浩 研究助理 0755 0755 0755 zhaoke@ liuyi5@ donghao@ S1090513110001 S1090512050003 李洋 研究助理 0755 liyang24@ 报告日期：2018年3月4 日 本周必威体育精装版观点-行业策略与配置组合 行业策略： （1）行业政策预期趋稳 近期地产股大跌，主要原因，除了系统性风险之外，核心还是交易型投资者对政策面的 “过度”担忧，包括房产税预期、行业调控、长效机制等；其实，每年两会前市场都会对 政策面形成习惯性担忧，但这次恰逢股价调整，而股价与预期往往容易形成正反馈，所以 市场波动期间，对政策面的担忧变得更为显著 相关高层今天中午的表态需要重视，有助于打消交易型投资者的悲观预期：a. 关于房地 产税，全国人大新闻发言人在答记者问时并未提及房地产税的时间表，目前仍处于草案起 草阶段，这意味着短期内开征房产税的可能性极小；b. 中央财经领导小组办公室副主任表 示， “部分二三线城市存在房价泡沫，我们要做的，既不是挤破泡沫，也不能让泡沫撑 大”，言下之意就是维稳，直指长效机制；同时也表示，金融服务实体经济包括正常的房 地产发展需求，我们认为，正常的房地产发展需求，至少包括开发商正常的融资需求、居 民端的刚需和改善型融资需求等，核心还是 “房住不炒” 综合而言，政策面的演进，实质上基本符合理性投资人的预期，也有助于打消交易型投 资者的悲观预期，预计 “分类调控”仍是2018年政策主基调，并且存在微调的可能性 （2 ）重视三个确定性变化，重申超额收益新起点 预测未来总会有分歧，市场扰动因素尤其多，但抓住几个相对确定的 “主要矛盾”，有助 于坚定对 “板块全年超额收益”的信心，类比2012年，看30%的累计超额收益空间： - 2 - 本周必威体育精装版观点-行业策略与配置组合 a. 基本面边际改善：行业角度，预计全局销量同比底部在18年中前后，从历史角度看，销 量同比底部前1-2个季度将迎来板块超额收益，尤其是一二线重点城市销量同比在17Q4 已 经迎来边际改善，目前已处于板块超额收益的时间窗口内；企业角度，集中度提高逻辑仍 在强化，并且总量调整幅度相对可控，主流地产公司的业绩增长预期依然强劲，18年开年 销售超预期，尤其是上一轮房价上涨的 “净利率红利”已开始逐步体现 b. 政策面预期稳定，并且有微调的可能性：其实2017年底政治局会议和中央经济工作会议 关于房地产的提法已体现 “支持合理住房需求”的意思，今天高层表态有助于进一步稳定 政策预期；客观而言，主流城市调控政策也没有进一步打压的基础，房地产增加值同比增 速已下滑至小个位数 （意味着拖累经济增长）、房价也得到有效控制，长效机制也不是大 杀器 （更有利于龙头提高集中度），而且从满足房地产正常发展需求的角度而言，调控也 存在微调的可能性，包括部分城市在 “人才和产业”旗帜下对户籍政策的调整，以及一些 过于严厉的预售证管理；而政策预期的稳定和微调将明显提高市场对地产股的风险偏好 c. 相对估值底部：之前的调整非常充分，地产指数相对大盘的市盈率和市净率又回到了历 史上的低位区间，这也是我们所定义的超额收益新起点 此外，我们重申有别于市场的一个独特观点，近期按揭利率的上调已处于尾端，十年期国 债收益率上涨对按揭利率的滞后传导将在18上半年趋于结束。我们前期对十年期国债收益 率的预判已在近期10年期国债期货的上涨中得到初步印证，这种预判源自对我们房地产产 业链的研究 （具体请见前期研究报告）；往后只要十年期国