房地产抵押贷款的特殊性对抵押估价的影响分析-甘肃科技.PDF

第２９卷　第１４期 甘肃科技 Ｖｏｌ２９　Ｎｏ１４ ２０１３年７月 ＧａｎｓｕＳｃｉｅｎｃｅａｎｄＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｊｕｌ　２０１３ 房地产抵押贷款的特殊性对抵押估价的影响分析 张莹洁 （甘肃联合大学经管学院，甘肃 兰州７３００００） 摘　要：近年房地产业在金融行业的大力支持下快速发展，商业银行为房地产业提供了大量的抵押贷款，房地产抵 押贷款的合理性也就关系着商业银行的利益。房地产抵押估价公平合理对于商业银行来说尤为重要。主要对房地 产抵押贷款行为的特殊性和房地产抵押估价的特殊性对房地产抵押估价的方法选用、折现率的选用及房地产抵押 价值确定影响进行了分析，使得房地产抵押估价的抵押价值更公平合理，保障商业银行和抵押者的合法利益。 关键词：房地产；商业银行；抵押贷款；抵押估价；特殊性 中图分类号：Ｆ３２１．１ 　　房地产业近年借助商业银行快速发展，商业银 银行扣除抵押贷款本息后若有剩余再给抵押人；但 行为房地产输入了血液，推动着房地产业的发展；同 如果抵押人到期偿还了债务，则抵押人将收回抵押 时，房地产业的健康发展也促进了商业银行的发展。 房地产的处分权，抵押注销，抵押人和抵押权人的债 但是，如果房地产抵押贷款不公平合理会导致大量 权和债务关系结束。房地产抵押权是不以使用房地 商业银行坏账或者影响商业银行的经济利益。而房 产为目的一种处分权，抵押权能给抵押权人商业银 地产抵押评估是抵押者和商业银行之间最称职的 行带来的是一种经济补偿。但是处分抵押房地产应 “利益把关者”。抵押贷款评估会公平合理评估出 支付的费用和税金要优于抵押权人的贷款受偿。如 抵押贷款的价值，使抵押者和商业银行的利益都不 果抵押期限没到，抵押者不还贷款，强制拍卖时由于 受伤害。但是抵押贷款与一般的房地产估价有很大 税金、拍卖手续费、拖欠的工程款优先受偿，商业银 的不同，所以在抵押估价时估价人员要明确房地产 行无法全部收回剩余贷款。 抵押贷款的特殊性和房地产抵押估价的特殊性对抵 １．２　未来房地产市场具有不确定性 押估价的影响，才能评估出公平合理的抵押价值。 抵押贷款期限都比较长，少则５年，多则２５年。 由于目前我国房地产价格上涨过快，房地产市场有 １　房地产抵押贷款的特殊性 泡沫存在。价格泡沫时价格波动幅度很大，它不具 房地产抵押是指抵押人（借款者）以其合法的 有周期性，而是突然地上涨与下跌。而泡沫发生的 房地产以不转移占有方式向抵押权人商业银行提供 时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵 债务履行担保的行为。债务人（抵押房地产者）不 循市场运行的一般规律。比如我国海南三亚市房地 履行债务时，抵押权人商业银行有权依法以抵押的 产市场就是房地产泡沫的典型。２００６－２００７年，海 房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款 南省三亚市房地产市场一直保持供求平衡状态， 在实施过程中有信用贷款、保证贷款、质押贷款的共 ２００８年到２００９年市场开始出现供不应求的局面。 同特点，同时也有抵押贷款自身的特殊性。 尤其２０１０年１月国际旅游岛大背景下，楼市进入疯 １．１　抵押贷款余额偿还具有未来的不确定性 狂阶段，销量猛涨价格也飞涨，２００９年到２０１０年三 ２ ２ 房地产抵押人不转移房地产的占有，是以房地 亚住宅均价从 １万元／ｍ 左右飞