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2018-03-11 发布于北京
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首创宏观“茶”：关于住宅市场的五个问题研究报告 2018 年03 月05 日  主要观点分析师张一电话 010  目前城镇存量住宅并未出现过剩，未来5 年城镇住邮箱 zhangyi@ 宅年均需求在14-15 亿平方米；执业证书 S0110517120001  房地产价格呈现出明显的周期性，人口流入、金融都是影响房价的重要因素；  仅靠控制土地供应不能拉高房价；  2017 年，三四线城市价格暴涨一方面是由于一线城市调控的溢出效应，有投机因素在内，另一方面是国家去库存政策；  从国际比较看，当前行业发展并未显著过剩，ROE 也并未显著高于其他行业；  65%左右的存量住房是以较低价格出售给居民，简单的收入房价比并不能说明当前房地产泡沫情况；  利息保障倍数说明一线房价确实过高；  房地产税短期内难以出台，而且对控制房价效果有限。 Page 2 宏观经济研究报告目录 1．当前房地产市场是否显著过剩？ 3 2 ．住宅价格为什么暴涨？4 3 ．判断房价高低应该看哪些指标？ 9 4 ．房地产行业是否显著过剩？ 10 5 ．房地产税是否会推出？ 11 2 Page 3 第3 页 1．当前房地产市场是否显著过剩？当前房地产市场处于供给紧平衡状态，不能说出现过剩。根据数据推算，目前存量房的面积大概率在 175.55~214.51 亿平方米。假定目前住房折旧率为3% ，总人口 0.5%增长，城镇化率每年提高 0.725 个百分点，人均居住面积要达到 35 平方米，未来改善型住房和旧房改造所带来的住房需求每年还将增加15 亿平方米左右。表1 ：住房需求预测新增人改善型不同存量下旧房改造总计口住房住房需需求需求求低中高低中高 2017 4.59 4.65 5.27 5.85 6.44 14.51 15.09 15.68 2018 4.63 4.67 5.11 5.68 6.24 14.41 14.98 15.54 2019 4.67 4.70 4.96