广州五湖四海国际水产交易中心运营策划方案-61PPT概要.ppt

五湖四海—运营策划方案暨项目总体发展执行力 发展商：广州立都商业地产集团 本方案的目的旨在： 在解决招商、销售、经营执行力之前应先关注一下项目背景条件、目标市场影响和项目执行链影响之关键因素，由此我们将对五湖四海发展执行力及招商、销售、经营执行力重新规划。 一、项目背景 区位 ＋ 洛溪新城是广州到番禺的咽喉要地； 毗连洛溪大桥，连接环城高速公路及华南快速干线； 紧连地铁三号线及广州在建火车站； 90公里半径范围内有香港、澳门、深圳、珠海、佛山六大机场； 10公里车程内有黄埔港、南沙港两个货运码头 ; 货运、大型集装箱直达日韩、香港 距离超过20万吨级以上的广州深水港、南沙深水港、江门川岛深水港、珠海高栏深水港最多也不超过60分钟的车程 ; 广州海洋资源丰富 ,水产养殖资源丰富; 五湖四海—国际水产交易中心 1、互补原则 三）、目标市场影响 在这里我们要提及值得关注的是：我们的市场有眼光的商家、投资者有很多，但具有行动力的人很少。我们的策略是让我们的商家既有眼光、又有行动力，我们的行动力是落实五湖四海的发展执行力。 三、运作流程 1、竞争战略选择 2、导入BI与VI双系统 3、项目推广原则 4、销售分期工作流程（本节不作描述、具体见第六节） 一）竞争战略的选择 □ 结合项目定位原则，可供选择的三种竞争战略 ◎ 价格竞争战略 即以在市场竞争中具有优势的价格策略作为产品核心竞争力的战略思想。 ◎ 差异化竞争战略 即针对市场空白点，通过产品与从不同的个性化特征作为核心竞争力的战略思想。 ◎ 全面领先战略 即在先进理念的指导下进行全面的创新革命，在竞争期间内，构建难以模仿和超越的核心竞争力的战略思想。 二）、导入BI和VI双系统 □ BI（行为识别） □ VI（视觉识别） ◎ 办公系统 ◎ 销售系统 ◎ 平面表现 □ 施工现场包装 ◎ 招商中心的形象设计 ◎ 招商中心外包装 ◎ 招商中心内包装：展示区，洽谈区，签约区，控台（VI区） 三）、项目推广原则 □ 原则1：强势启动原则 本项目是在非中心城区的以商业为主体的商业地产项目，近20万㎡的建筑体量、来自珠江对面（黄沙水产、广州鱼市场）的竞争压力，决定我们不能采用简单的诉求和包装，不能按照常规的销售模式来消化这些产品，必须通过强势的组合推广手段启动项目销售，必须强势树立形象给市场以强烈印象，力求全面、快速启动市场，迅速地将本项目的商业环境和商业气氛蓄积聚拢并辐射扩散出去。 三）、项目推广原则 原则2：卖点的推出必须有层次 不能提前透支卖点，必须结合工程进度和项目的利好消息进行销售。 卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出。 □ 原则3：充足的客户储备与管理 开盘前充分畜客蓄势，达到：强烈购买意愿者若干，较强购买意愿者若干，意向登记者若干。 三）、项目推广原则 □ 原则4：与主流媒体深度合作 媒体的言论对房地产项目消费的影响力是深远而巨大的。在推广中，我们应该紧紧联合主流媒体对项目作深度的包装宣传。与主流媒体的深度合作，主要系与报社、电视台的合作，对本案作全角度、多层面、立体化、地毯式宣传。 □ 原则5：成为市场的焦点和热点 本项目要拥有一个成功的销售期，最重要的环节是人气指数，尤其是租售现场人气的聚集。旺盛且持久的人气，对项目租售的推动作用是巨大的。 事件行销能够有效地制造社会焦点与销售焦点，选择时机制造恰当的“事件行销”以出奇制胜产生轰动效应，其针对性强，效果直接。能不断成为社会焦点和销售焦点，可保持旺盛的现场人气，成为市场持久热点，产生对销售的推动力。 三）、项目推广原则 □ 原则6：造势、做市、做事 本案产品要在激烈的市场竞争中赢得“先手”，并保证项目在全面进入市场后短期内迅速取得成功，“造势、做市、做事”三为一体全方位的整体推广策略势在必行。 ◎ 造势（借助政府及媒介的权威性开展新闻炒作，具体见项目发展执行力篇） ◎ 做市 A、通过整合各种营销途径（招商通路、销售通路、“泛销售”通路），全面启动目标市场 B、充分认知和锁定目标客层，提供与其投资理念相契合的购买方式 C、开展点对点、面对面的推广　 ◎ 做事 当项目的市场形象及口碑基本形成之时，认认真真地做事是对前期工作和后续工作的良好维系。这涉及项目推广的每一个环节。 A、注重产品细节及包装细节　 B、将市场推广的工作细致化 C、根据实际需要举行公关活动，增进人气，加强互动 三、项目执行链影响 招商执行力 四、结论： 目标市场影响 五、项目发展执行力部署