建筑基础课题探讨概要.ppt

什么是房地产市场： 　　　房地产市场：是由房地产一级市场、二级市场、三级市场组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。 　　　一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 　　　二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 　　　三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼 住 宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅 3、低层（别墅） 商 铺：1、临街地铺2、裙楼商铺 什么是商品房成本： 房地产价格：房屋价格和土地价格的统一，共五大部分包括１３类 第一部分――土地费用 征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费； 拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、残土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费； 其他土地开发费：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费； 第二部分――建安费用 住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价； 室外工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力站、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等； 室外工程费：上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等； 第三部分――配套费用 公共配套工程费：幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食店、蔬菜店、书店、小贩铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等； 环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等； 政府性收费及“四源”费：四源费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂； 土地出让金大市政费； 第四部分――课税费用 两税一费：营业税、城市建设维护税、教育费附加； 管理费； 第五部分――商业利润 开发利润； 一、中国现行土地制度： 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使； 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。 土地制度国有土地使用权出让 什么是商品房的“五证” 房地产商在预售商品房时应具备： 　　1、《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金； 　　2、《建设用地规划许可证》：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划； 　　3、《建设工程规划许可证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可； 　　4、《建设工程施工许可证》：只有拥有此证工程才能施工； 　　5、《商品房预售许可证》：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。 7）日照间距、日照间距系数、建筑间距 日照间距：指前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。一般用建筑间距系数来衡量：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。决定居住区住宅建筑日照标准的主要因素,一是所处地理纬度及其气候特征,二是所处城市的规模大小。纬度不同，日照时间不同，大城市的用地紧张，日照时间要求相对较小。检测这个时间标准时要注意三个问题，首先日期必须是冬至，因为冬至是全年日照最短的日子；其次，时间应是正午12点前后各半小时以内，因为正午是一天中太阳高度角最高的时刻；第三，参照的日照平面应是建筑首层据楼地面1米左右的窗台的高度。至于检测工具，用普通的手表就可以了。但小高层及高层的规定又有所不同，比较常用的是，南侧为高层建筑时，间距不小于0.5H，且最小建筑间距24米，超过60米，每超过5米，增加1米的间距。这是二类居住用地的标准。 日照系数：根据各地区的太阳高度角和经验习惯确定，不同地区规划要求不同，北方地处高纬度区，太阳高度角低，要求较大日照间距，1：1.2，1：1.3，南方纬度低，太阳高度角高，间距小些，可能是 1：1甚至更小。 日照