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社区商业：下一个高稳定、可复制的品类杀手 导读：社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。仅大半年时间，国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配。 从某种意义上说，2014年就是商业地产从同质化转向差异化发展的元年。目前，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。仅大半年时间，国内顶尖的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配。该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。 ? 仔细分析社区商业的特征，可发现在可与之相比的体验性购物中心、专业市场、奥特莱斯等各类业态中，好的社区商业的确是高稳定性、可复制的品类杀手。 ? 这种特点主要体现在：1、需求刚性；2、体量较小，风险可控；3、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。 ? ▌一、社区商业的快速发展的三个因素 ? 1、市场需求巨大。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民最经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。足不出户即可解决日常消费问题，是决定生活品质和营造人气的很重要的方面。从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%。 ? 2、传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。 ? 3、社区商业发展模式越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。 ? ▌二、不同于城市商业，社区商业有怎样的核心特点？ ? 不管形态上如何设计，立面风格如何变化，空间特色如何打造，社区商业本质都应具有如下几个特点： ? 1、小体量，风险可控 ? 因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量是其最根本的特点。 ? 2、温情、便利，风格独具 ? 不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具备家的感觉。社区商业就是一个社区大家庭的客厅，而家庭对于社会来说，最重要的是温馨和暖人。 ? 3、特业突出，深入社区生活圈 ? 除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，社区商业还有明显不同的细分品类。总而言之，其涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类。这些构成了社区商业品类的重要特征。 ? 在此，值得一提的另一个社区商业的特业就是社区养老。近期，政府提出国内养老服务综合改革将完成以下目标：到了2015年末，要实现社区居家养老服务照料中心的100%社区全覆盖。届时，所有社区、行政村都有自己的养老机构。到2020年，将实现20分钟服务圈，到时候，老人们可以享受，在自己家附近走个不到20分钟，就有着老人服务点，比如理发店、老人用品专店等一系列配套设施。 ? 根据这样的市场趋势，未来社区养老的模式也逐步成型。即在一个区域内，以养老机构为中心，配备为老年人服务的店面，配备优质的老年大学、专门为老年人设置的医疗机构，甚至还有让老年人孙辈入住的幼儿园，儿女能够购买的房产等。这时候，完全以老年人服务机构为中心、形成了一个商业圈。 ? 4、线上融合，升级社区模式 ? 线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两类： ? 第一，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。在这一点上，值得观察的案例有如下三个:1、顺丰快递在社区开“嘿客”。2、天猫在全国137个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”。3、上海300个全家便利店，也设置快件代收点。 ? 第二，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。在此举个案例：2013年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，低调切入电商领域，社区小微商户就是“开店宝”的主要使用者。和支付宝“走出去”相比，拉卡拉选择从社区电商切入。拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，“开店宝”为终端载体，连接供货源与社区，消费者通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。拉卡拉深耕线下近10年，积累的30万个社区网点为其带来天然的支付场景以及消费需求。 ? ▌三、产品线逐步成熟 ? 进一步观察社区商业的产品线竞争，我们可以发现各大公司均提出自身的社区商业产品线策略。在此简单罗列： ? 1、恒大模式：打造影院剧场模式。恒大影城作为主力店，总面积1~2万平米，摩纳哥风情街。 ? 2、万科模式：打造“五菜一汤”模式。重点打造量大主力店：第一，第五食堂，社区餐饮零售品牌；第二，幸福街市。 ? 3、协信模式：创建星光邻里。 ? 4、龙湖模式：创造产品线星悦荟。