惠州南山公馆2期商业广场项目销售执行方案61页-2007年概要.ppt

2 目 录 第一部分 项目定位 第一部分 项目定位 第一部分 项目定位 目 录 第二部分 销售策略 第二部分 销售策略 第二部分 销售策略 通讯公司在经营做旺的前提下，考虑到租金成本的问题，购买了其经营区域的一部分面积。 固然有太多的优势，但投资回报模式设计不合理，缺乏意向大铺位客户。 虚拟产权内铺可投资总价，经过市场检验是有很大局限性的。 第二部分 销售策略 本项目所测算售价反映了目前市场水平，预期销售额1.9亿，含返租金额。 注: 本价格方案为初步建议方案，价格主要依据周边项目的租金、售价与项目对比分析所得，未考虑项目自身条件。 实际销售价格将根据市场推广情况和客户反馈信息进行调整。 目 录 第二部分 宣传推广 准备登记期生态购物概念营销，制造新闻事件，吸引目光，树立项目的市场高端形象。 销售期推广主线由概念营销转向更具实质性的主力商家营销，强化投资信心。 第二部分 宣传推广 项目包装内容的重点是主题定位、预期收益、升值潜力，从而吸引投资客户。 销售资料是项目形象建立和信息传播最基本的手段，其内容体现了项目的核心价值。 卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛围。 第二部分 宣传推广 主 题： 惠州城市商业发展高峰会暨 惠州首席生态广场颁奖仪式 时 间：2007年11月28日（开盘前3星期） 地 点：四星级酒店（离现场较近的） 出席嘉宾：惠州市长、惠城区区长、 惠州市旅游局局长、惠州市国土规划局局局长 发展商领导、**领导、中国零售商委员会代表 助阵媒体：惠州电视台、惠州日报、南方都市报、深圳特区报、电台、 网站等相关媒体 目 的：共同探讨惠州商业现阶段存在的利弊因数，以客观市场分析 结合深圳等地商业典范，论证出“生态购物”在惠州发展的 必然性及可行性。 主 题： × × × ×（商家） 进驻半山生态广场签约仪式 时 间：2007年12月12日（开盘前1星期） 地 点：项目销售中心前广场 出席嘉宾：惠州市长、惠城区区长、 国土规划局局局长、主力商家领导 发展商领导、**领导、 助阵媒体：惠州电视台、惠州日报、南方都市报、深圳特区报、电台、 网站等相关媒体 目 的：发展商阐述定位思考，及做旺项目的施政纲领和信心； 主力商家进驻项目的原因和信心，对片区和项目的认可； 强化意向进驻商户和商铺投资者的决心。 小结:以上2个案例从反面佐证了,要实现大铺位销售必须具备的条件:要有好的营销主题和品牌商家进驻同时要搭建完善的投资价值体系,可计算的高于市价的回报率;纯粹的内铺客户可接受的价格限度;二次启动的商铺市场接受度低. 销售总体策略 销售模式建议 销售价格测算 销售区域界定 商业物业价格的制订受楼层、位置、临街面、区域等多种因素的制约，因所受影响不同，同层各区域呈现不一样的物业质素，要合理体现这种差异，就需要适当的定价标准来界定，一般将按照商业的楼层差、位置差、临街面差、临空面差、面积差、停车、交通、物业管理、发展商、综合因素差、营销策划的周密性等因素来制定具体的价格。 定价原则 从静态看，商业广场的定价一般由成本+利润决定，利润的多少视各方面因素而定，如发展商发展阶段，地产业大势等； 做为商品，商业物业价格应由市场决定； 从区域性看，决定商铺售价可考虑商业地段、环境、规模、交通、物业管理等因素； 从动态看商铺价格可考虑品牌效应和一定的发展潜力。 商业价格受诸多因素影响，各种因素影响作用力不同，均价的制定随市场变动而变动。 厘定价格因素 采用不同的销售策略； 停车便利性及交通组织的便利性； 片区内租金水平； 片区未来发展潜力； 片区内物业销售价格比较； 同比项目销售价格的参照。 参考项目综合系数评估表： 市场比较法测算商业售价——市场比较法 82 71 72 90 87 85 100% 合计 4 3 3 5 4 4 5 升值前景 4 3 3 5 4 4 5 规模主题 4 3 3 4 4 3 5 发展商实力 7 7