成都保利国际广场定位策划报告_中概要.ppt

入住率：70％～75％ 客户选择入住原因：地段好、配套全、居家氛围 配套齐全、地段好、人性化的服务,既可享受家庭般的舒适环境和服务，又能使用豪华酒店的服务和设施。 提供的设施包括：24小时恒温游泳池、SPA馆等 配套设施：餐厅、咖啡吧、 24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、健身中心等，但是以上项目均需付费。 配套服务：旅游服务、礼宾司服务等 送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、水疗服务、旅游服务、擦鞋服务、前台贵重物品保险柜、美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、外币兑换、ATM取款。 客户类型：外籍人士、国内其他城市来蓉人员 因工作出差、派遣等原因来蓉的外企工作人员、外国驻蓉机构人员、国内其他城市来蓉人员以及国外旅游者。 出租情况：80％以上 客户选择原因：配套齐全、居家氛围、周边环境好 配置齐全，周围环境好，比较适合长住型，房间以家庭气氛为住，分别有厨房 。 提供的配套设施包括：会议室、豪华中餐厅等 商务中心、豪华中餐厅、洗衣房、商场、停车场、会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩、容纳300人的会议室。 租金包括的费用：250-350元/㎡·月 互联网端口、免费宽带、国内直拨电话、国际直拨电话、有线电视、中央空调、单人床、双人床、免费卫生间清洁用品。 客户类型：外籍人士外籍跨国公司租客为主（80 ％以上）， 分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂。 婴儿 明星 瘦狗 现金流 精装公寓 商务公寓 实现高价值、高形象的保障 企业回笼资金的保障，价值兑现的保障 相对市场份额 价值贡献度 高端酒店式公寓 结合市场、客户分析与项目自身条件， 世联观点：以顶级写字楼为依托，高端商务公寓实现商务价值。同时打造精品酒店式公寓，以服务实现精装公寓高价值。 第三部分. 打造方向 ——怎样打造公寓产品 ①分物业建筑规划安排 ②B座产品打造建议 ③C座产品打造建议 1. 分物业产品规划建议 ①三种公寓产品的选择组合—— 商务公寓+酒店式公寓+精装公寓（次优组合：商务公寓+精装公寓） × 1.居住功能较弱 2.形象提升较小 3.超高层价值挖掘不高 1.回现快 2.商务公寓可嫁接酒店公寓服务 3提升商务公寓档次与形象 商务公寓+酒店式公寓 （写字楼+酒店） √ 1.产品多，设计复杂 1.高收益、高形象和快速回现的平衡 2.提供中高端商务功能与长短住居住功能 3.充分利用超高层景观价值 4产品线丰富，满足不同客户需求 5.酒店公寓服务可充分利用嫁接 商务公寓+酒店式公寓+精装公寓 （写字楼+酒店+住宅） ？ 1.公寓的服务配套缺失 2.产品多，设计较复杂 1.高收益、高形象和快速回现的平衡 2.产品线丰富，覆盖客户群更广 3.充分利用超高层价值 精装公寓+商务公寓 （住宅+写字楼） × 1.营销周期长，回现慢 2.投入成本较高 3.产品多，设计复杂 1.实现高价格、高收益、高形象 2.精装公寓可嫁接酒店公寓服务 3.充分利用超高层景观价值 4.长短居住功能互补，满足不同客户需求 精装公寓+酒店式公寓 （住宅+酒店） × 1.形象提升较小 2.超高层价值挖掘不高 3.综合体居住功能缺失 1.回现快 2.规划设计方便 商务公寓 （写字楼） × 1.营销周期长，回现慢 2.投入成本较高 3.A座C座产生内部竞争 1.实现高价格、高收益、高形象 2.产品单一，规划设计方便 3.充分利用超高层景观价值 精装公寓 （全住宅） 匹配度 劣势 优势 产品组合 B座精装公寓+酒店式公寓 C座商务公寓 B座商务公寓 C座精装公寓+酒店式公寓 √ 1.公寓体量大，设计难度大 1.充分利用超高层景观价值 2.以办公小户型解决C座基地面积过大的问题 3.商务公寓体量适中，精装公寓体量大，实现收益高 × 1.A座超高层价值挖掘不充分 2.C座基地面积太大，中间户型无优势 3.C座规划公寓缺少建筑亮点 1.商务公寓价值、形象提升较大 2.商务公寓体量大，能快速大量回现 最优方案 匹配度 劣势 优势 可能的建筑安排 ②三种公寓产品的规划位置安排—— B座规划酒店式公寓+精装公寓，C座规划商务公寓 注：基于居住私密性和商务纯粹性考虑，商务公寓应与酒店式公寓、精装公寓相分离。故仅有以下两种规划安排。（次优方案类似，不做深入讨论） ③三种产品户型定位——商务公寓 总体量6万平米，户型设计以100平米单元为主，预留组合空间 商务公寓 33 30～130 金府银座 70～80 130～250 新世界广场 120～150 120～315 汇日央扩 55～70 200～336 商会大厦 乙级写字楼 甲级写字楼 物业类型 35～45 120～150 100～120 55 30～35 租金（元/㎡·月） 160～230 华达商厦 130-380 锦江