房地产企业税收政策及案例剖析68p概要.ppt

2、分散销售收入 某房地产企业准备出售其开发的一幢普通标准住宅（里面已经安装简单的家具设施），全部市场价值是1000万元，扣除项目合计为800万元，其中各种家具设施的价格约为200万元，成本约为100万元。 一是：将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额200万元，增值率为25%，适用30%税率，因而应交土地增值税60万元。 二是：在房地产转让合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属家具设施购销合同，这样进行筹划后，转让房地产收入为800万元，扣除项目金额为700万元，增值额100万元，增值率为14%，未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 销售与装修分开 两种装修方式 直接招标装修进成本：收入和成本均增加，但因装修的利润空间较大，因此对土地增值税的影响不大。 成立装修公司与客户签定两份合同： 一份房屋销售合同，一份房屋装修合同。只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价 国税函[1998]53号 二、扣除项目策划法 1、房地产精装房 2、自行设立建筑公司 3、加大房地产开发成本的列支 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 房产税和城镇土地使用税 对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收城镇土地使用税。但对有些基建项目，特别是国家产业政策扶持发展的大型基建项目，其占地面积大，建设周期常，在建期间又没有经营收入，为纳税人纳税确有困难的，可由省地税局根据具体情况予以免征或减征土地使用税。 企业所得税 国税发[2000]84号《企业所得税税前扣除办法》 《中华人民共和国企业所得税法》08年1月1日执行 国税发〔2006〕31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 》 国税函〔2008〕299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 国税发〔2008〕86号《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知 》 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函〔2008〕299号 一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 变化：国税函[2008]299号文件是对国税发[2006]31号文中关于房地产开发企业的企业所得税预缴作出的新规定，根据[2008]299号文件房地产开发企业按当年实际利润据实预缴税款的， 即：当期应纳税额＝ 当期预售房款收入*预计利润率*25％±（当期开发产品完工确认收入的实际利润与其预计利润的差额）*25％。 《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》国税发〔2008〕86号 一、母公司为其子公司（以下简称子公司）提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。　　母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。 二、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。 《企业所得税税前扣除办法》 第三十六条　纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本５０％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。 第四十四条　纳税人申报扣除的业务招待费，主管税机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。 第五十二条　纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 国税发[2000]84号 发票使用及审核新规 国税发〔2008〕80号： 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。有偷逃骗税行为的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处罚；情