房地产市场调研及踩盘技巧交流会概要.pptx

房地产市场调研及踩盘技巧交流会 浙江大学城市学院房地产研究中心 目录 如何开展房地产市场调研？ 如何完成房地产市场调研报告？ 什么是房地产市场调研？ 踩盘技巧分享 什么是房地产市场调研？ 什么是房地产市场调研？ 前提明确三个问题？ 是不是拿到地块后就要开始市场调研？ 是不是产品定位阶段做市场调研，其他阶段不用了？ 是不是市场调研就是踩盘，就是尽可能了解市场层面其他楼盘动态数据？ 不是 房地产市场调研三大误区 1.市场调研不是项目开发的关键，广告创意才是 2.分离的看待市场调研与策划 3.市场调研就是踩盘，就是尽可能多的了解市场上其他楼盘动态数据 如果单方面讲创意，创意的基础是什么？难道就是真的是几个文案？这样的创意敢用吗？任何项目都必须以市场为根本，策划需要“有米之炊”，创意背后必然有强有力的市场支撑。 市场调研公司做市场调研，策划公司做策划，各施所长。 策划是一个系统工程，专业公司只会负责市场调研，他们不懂地产，如何设置问卷？不懂地产采集的数据真实性、客观性、可用性就不强。 代理公司做市场调研，可以说绝大多数的策划公司人员没有经过专业市场调研培训，绝缺乏一定专业性、和技术含量，调研得到数据同样不敢用。 市场调研是一个动态过程，不仅在定位前、定位中、定位后，项目运作的每个环节都需要市场调研作为依据。 开发商可以一定程度得到某种产品在市场中反应情况，但仅供借鉴，绝不能作为项目策划的根据依据，项目策划的成功在于挖掘地块本身的价值、对市场的深入分析、对项目的充分把握，以及对消费者认真研究，而这一切不是紧靠踩盘获得的。 什么是房地产市场调研？ 通过这个案例，我们必须思考三个问题？ 市场调研主体到底是谁？ 市场调研的主要内容应该是什么? 市场调研的正确方法应该如何确定？ 明确市场调研概念与目的 首先，市场调研的概念，应该包括两大基本部分：市场调查和数据分析、处理 其次，明确市场调研的目的： 第一，是求证地块研究时的开发思路是否正确 第二，发现地块研究时未发现的显性和隐形的需求 市场调研最终的成果必须能够充分诠释项目所处市场的具体情况，为项目定位提供充分的科学依据。 要完整诠释一个区域的市场，需要回答四个基本问题：怎样的需求？怎样的供应？怎样的供求关系？怎样的竞争态势？ 市场调研是项目开发决策基础 如何开展房地产市场调研？ 市场调查的流程图 我们明确了市场调研的概念、目的后，还需要重视市场调研的展开、部署，因为市场调研也是一项系统工程。 确定市场调研的目的 市场调研总体部署 选取市场调研方法 市场调研时间计划 市场调研工具准备 调研问卷设计 市场调研人员培训 市场调研区域布点 市场调研目的 前面我们提到市场调研目的，那是项目开发的一个重要环节必须达到根本目标，而具体到每个项目，因区域、市场、形态、定位的不同，所针对的需求也各不相同，因此，市场调研也要更具体，更具针对性。 把握两点： 地块研究时发现的最大价值点是否是市场关注的重点或者热点？ 地块研究时发现的最大难点对项目会带来什么样的影响？ 市场调研内容 政策对房地产市场大环境的影响 经济形势对购房者的信息支持 本市房地产发展特征及趋势 产品变化对市场的引导作用 客户购买的心理分析 客户决策过程研究 客户居住习惯与居住文化对购房者的行为影响 市场的竞争态势 竞争楼盘的焦点 常态推广方式和手段的效果分析 价格变化的动态规律 问卷设置严谨性至关重要 第一，问卷篇幅不宜过长，控制受访者回答问题的时间，最多不能超过15分钟，因为问卷一般以街头拦截访问为主，谁不原因站的太阳下或者寒风中接受你的访问。 第二，问题本身应无歧义，含含糊糊，被访者就会云里雾里，回答也就不知所云。 第三，问题的陈述应通俗易懂，避免使用非常专业的词汇，过于深奥，很多访问者不一定能够回答，等于作无效访问。 第四，控制敏感性问题的数量，并且绝对不能敏感性问题放在问卷前面，否则客户不愿回答。 第五，问题的选项尽量以封闭式，开发式选项既增加了访问时间，又为后期统计工作增加难度。 第六，多项选择问题，应该重点提示，且限定多选的可选数量，否则后期统计结果出现偏差。 最关键的是，访问的问题与调研目的想吻合，否则采集的数据毫无意义。 市场调研方法 如何完成房地产市场调研报告？ 数据分析与解读 特劳特说：“定位虽然是要去发现显而易见的东西，但在发现前，他们从来不是显而易见的。 启示： 在市场调研中经常会出现设计问卷时没有想到问题，这种信息与最初的调研目的相悖，往往比较容易忽视。 在对项目定位无法把握时，最好的方法就是深入、反复地进行市场调研，只有市场真正了然于胸，你才能为项目找到一个比较合适的定位。 对于重要的数据千万不要轻易定义，要反复、认真地解读其隐藏的信息和意义。 市场调研结论与思