房地产开发与经营概述概要.ppt

房地产开发与经营 北京建筑工程学院 经管学院 万冬君 导言 房地产？ 房地产业？ 房地产-国民经济的支柱？ 课程结构 第一章 房地产开发与经营概述 　 第二章 土地、城市规划与房地产开发 第三章 房地产市场及其运行规律 第四章 房地产市场调查及市场分析 第五章 房地产开发项目策划 第六章 房地产投资分析基础 第七章 房地产开发项目可行性研究 第八章 房地产开发项目融资 第九章 房地产开发的建设过程 第十章 房地产市场营销 第十一章 房地产交易 第一章 房地产开发与经营概述 第一节 房地产开发与经营相关概念 第二节 房地产开发与经营活动的参与主体 第三节 房地产开发的主要程序 第四节 房地产经营的基本环节 本章要求 了解房地产开发与经营的概念，房地产开发与经营活动的参与主体； 掌握房地产开发的主要程序及工作内容、房地产经营的基本环节。 第一节 房地产开发与经营相关概念 一、房地产开发的含义、特点及分类 二、房地产经营的含义、特点及分类 三、房地产开发与房地产经营的关系 一、房地产开发的含义、特点及分类 房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最基本的生活资料。在市场经济中,房地产是一种商品,又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。 房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 （一） 房地产开发 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。” 具体来讲，房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改善人居环境的一种活动。 这里的资源包括：土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等。 （二）房地产开发的特点 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是房地产产品的形成过程。房地产业的特殊性、房地产企业的特点以及房地产产品的独有属性，使得房地产开发具有与其他开发活动不同的特点。 （三）房地产开发的分类 根据开发的深度，可分为土地开发和房屋开发 根据开发项目的使用功能，可分为居住类房地产、工业类房地产、商业类房地产、特殊用途房地产等 根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发 根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发 根据开发方式分类，可分成定向开发、联合(合作)开发和单独开发 二、房地产经营的含义、特点及分类 （一）房地产经营 经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。 经营的一个重要的目的是通过这些营利性活动获取一定的利润或经济效益。 将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，就是房地产经营。 房地产经营有广义和狭义之分： 广义的房地产经营：既包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，又包括消费环节的物业管理活动。 狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。 （二）房地产经营的特点 房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属于商品经营，都受到供求规律、价值规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，表现出不同于一般商品经营的特点： （三）房地产经营的分类 从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。 1.地产经营 地产经营是以城市土地使用权为对象的出让、转让、出租、抵押等权益经营和以城市土地为劳动对象进行的土地开发经营。 2.房产经营 房产经营是经营者以房产为对象，根据国家政策要求，考虑自身技术经济条件和外部环境条件，经营房屋开发和房屋流通并取得一定经济效益的经济活动。 房产经营是一种经营内容广泛、形式多样、有偿性和服务性并存的经营活动。 3.服务经营 服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。 房地产服务经营活动贯穿于房地产开发全过程的始终，从目标决策开始，到建设施工之中，一直到最后的物业管理，都离不开房地产服务经营活动。 4.房地产综合开发经营 房地产综合开发经营是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。 综合开发