沈阳新阳光生活广场商业计划书07-7-5.ppt

星美影院发展有限公司沈阳新阳光生活广场项目商业计划书 2007年7月06日 目 录 第一章 沈阳概述 第二章 沈阳新阳光生活广场项目概述 项目概述 交通概况 区域市场影院分布 项目影城设想 第三章 沈阳新阳光生活广场项目可行性分析 项目合作方案 项目影院预算 项目影院投资收益估测表 项目可行性结论 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。 。 沈阳国民经济近年来发展迅速，2006年城乡居民全年人均可支配收入超过10000万，比上年增长13.1%，并以超过10%的速度平稳增长，随着人均可支配收入水平的提高，带动了零售市场的发展，相信随着人均可支配收入进一步的增长，将会更加刺激沈阳市零售市场的发展。 沈阳商业地产状况 就沈阳商业地产项目的分布情况来看，很多商业地产项目是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、铁百商圈、北行商圈。另一类是青年大街沿线（金廊工程）、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体。部分商业项目则是作为大型住宅区配套的超市。 从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。 沈河区开发商业项目占项目总量的54%，主要分布在两个区域，其一，由北站区域辐射周边；其二，以北站CBD?为坐标，沿金廊分布。和平区商业开发集中于太原街改造区域，由太原街继续向南北两侧延伸。 铁西区商业分布则较为分散，主要以专业市场建设为主。现阶段皇姑、大东、浑南的开发项目均不多。 从类型上看，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40%，60%的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平，产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商业地产项目选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。 电影市场分析 和平区：11 家 沈河区： 5 家 大东区： 2 家 皇姑区： 4 家 铁西区： 2 家 共计：24 家 第二章 沈阳新阳光生活广场项目概述 项目概述 发展商：阳光股份。 运营商：北京上东阳光商业管理有限公司。 项目概况：新阳光生活广场是沈阳东部4万平米商业增值体，以超市、家电、影院为主力店，配以6大主题商业，是一家集餐饮、娱乐、休闲、服务于一体的综合性购物中心。 项目区域位置及辐射范围 交通概况 业态组合 新阳光生活广场影城设想 新阳光生活广场主题定位“新阳关-新生活-新感受”，构筑社区中心，创造时尚生活，主题创意比较新颖，业态组合比较丰富，该项目建成后比会成为区域内核心商业项目。 本项目地处东陵区，从影院分布来看，电影市场还是一片空白，影院发展前景良好。因此我司新阳光广场项目影院打造成一家五星级豪华影院。影院规划为7厅约1000座，影院装修及设备投资估算约1300万。 建成后每年影院自身及中影星美院线还将持续性投入广告宣传，以及整年多场次的首映活动、新闻发布、影城互动等多种形式的活动推广，无论对影院还是新阳光广场项目都具有很好的品牌延展度，达到增加销售额、辅助运营及提升地产价值的目的。 新阳光生活广场项目合作方案 项目影院预算（1） 新生活阳光广场项目初步布局7厅，1000个座位。物业条件较好。 基础数据 总座席数为1000座；平均场次6次/日，平均票价22元； 总投入约为1300万元（每个座位1.3万元）； 放映成本=票房×1/2； 小卖收益为票房10％、后产品收益为票房2％、其他收益为票房４％； 折旧期限为5年计算； 　　电影基金税５％，税收３.３％。 影院成本 成本构成：年折旧、租金、物业管理费、空调费、运营费、税收及不可预见费用等。 年折旧:影院建设的投资有效期一般以10年为限，投资折旧应在此期间内完成。为追求投资利益最大化并考虑到前瞻性和可能性，我司投资计划一般作如下考虑： 5年折旧：年折旧额260万元。 运营费 影院的运营费用包括工作人员薪资福利待遇、动力损耗（空调冷源费）、宣传策划、办公费用、接待费、维修费等。参照当地相关影院运营状况，该影院的年运营费预计为220万元。 项目影院预算（2） 项目影院投资收益估测表 结 论 中国电影处于良好的快速发展阶段，沈阳城市经济发展速度良好，新阳光城市广场项目其商业定位基本符合我司影院的选址条件。在沈阳良好的影院市场潜力推动下，项目必将成为整个沈阳市豪华影院的典范，影院建成后我们将使该影城项目最大程度的占据沈阳市