无锡市玉祁镇平湖城项目可行性研究报告12.30概要.doc

目 录 前言 2 一、项目背景 2 二、市场重要结论 3 第一部分：宏观环境研究 5 一、人文环境 5 二、经济环境 9 三、投资及政策环境 12 四、城市发展规划 14 五、无锡市房地产市场分析 19 六、总结 24 第二部分：项目相关行业市场研究 25 一、住宅竞争市场状况分析 25 二、别墅市场状况分析 32 三、玉祁商业物业市场状况分析 36 四、玉祁办公市场状况分析 38 五、 酒店市场状况分析 39 第三部分：项目SWOT分析 47 一、地块特征分析 47 二、项目SWOT分析 49 第四部分：项目发展定位 50 一、 区域发展定位 50 二、 开发模型讨论 65 第五部分：风险分析 68 一、政治、政策风险分析 68 二、各物业风险分析及建议总结 71 前言 一、项目背景 根据开发公司的委托，对无锡市区开发项目（以下简称开发项目）进行前期可行性研究。本所进行该项研究的主要依据是由提供的；无锡市锡山区国土管理局批准的用地规划镇提供的，并由无锡市规划局批准的《无锡市镇规划》。据开发公司的委托，我主要是对该项目的可行性作前期的调查和论证分析，为开发公司是否进行下一步详细的经济、技术论证和具体规划、设计提供可靠依据。本可行性分析所采用的技术路线是：市场调查和收集资料→数据处理→定性、定量分析→区域市场比较分析→专家组综合分析→结论。从200年月底开始，我就上述项目的可行性问题到镇进行了实地考察。之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济、苏锡常地区经济发展趋势、苏锡常地区房地产市场发展情况及数据资料，同时利用我近年来作的相关问卷调查及无锡市房地产市场作的问卷调查数据资料，对开发项目进行定量、定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际的结论。现将我们的调查情况和意见报告如下第一部分：宏观环境研究 一、人文环境 1、地理位置 无锡在太湖之滨，183公里，东距上海128公里，是江苏省省辖的一个沿海城市。它经济昌盛，交通发达，环境优美，人文荟萃，具有巨大吸引力的开放型城市。 2、自然地理条件　　无锡自然地理条件优越。全市总面积4650平方公里，下辖江阴市、宜兴市、锡山市三个县级市和南长区、崇安区、北塘区、郊区、马山区、新区六个区。无锡市区居中而立，南濒太湖，西拥锡山、惠山，中有千年古运河，古老而盈满现代气息，繁华而宁静优雅。3、交通条件 无锡南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北全市江、河、湖、海相通，铁、公、水、空多种运输方式配套交通十分发达。二、经济环境 无锡工业发达，商业繁荣，素有“小上海”之称 03年 04年 05年 06年 GDP（亿元） 1901 2350 2805 3300 同比增长 12.00% 17.40% 15.10% 15.30% 列江苏省名次 2 2 2 2 人均GDP 43155 52825 62323 57709 列江苏省名次 2 2 2 2 无锡市03-06年经济数据 上半年无锡市经济继续保持良好的发展态势。呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年无锡市实现生产总值1835亿元，可比价比去年同期增长15.4％；全市三次产业结构由去年年底的1.6∶59.6∶38.8调整为1.2∶59.3∶39.5，第三产业比重比去年年底提高了0.7个百分点。 2007年上半年无锡市财政一般预算收入139.90亿元，同比增长28.7％；居民人均可支配收入10774元，同比增长14.9％；农民人均现金收入为7513元，同比增长13.1％。 对外贸易、招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。 2007年，投资和外资保持一定的增长速度，为经济的增长注入了新的活力。全市完成进出口总额238.65亿美元，同比增长34.4％。其中，出口总额130.32亿美元，同比增长36.8％； 消费品市场健康发展 无锡市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进一步提升。一是特色商业街区推动了个性化消费市场的发展。上半年，全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额232.36亿元，同比增长17.1％；占全市零售额的比重达41.9％。随着健康路休闲服饰一条街、大成巷步行街、学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力；二是住宿餐饮业保持较高增长。上半年，无锡市住宿餐饮业共实现消费品零售额52.03亿元，同比增长18.0％，占零售额总量的份额达9.4％，比去年同期提高0.3个百分点；三是以汽车、旅游、家具和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，加快了消费品市场的结构升级。上半年，无锡市汽车零售市场在上年高增长的基础上持续升温，累计实现