房地产经营业务的所得税处理.doc

房地产经营业务的所得税处理 一、房地产开发经营业务的概念 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： 1．开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2．开发产品已开始投入使用。 3．开发产品已取得了初始产权证明。 二、收入的税务处理 （一）收入的范围 销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 标志： 开发产品价格 或 企业开具发票 （二）收入实现标志 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：P40 （三）视同销售 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 1．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3．按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 （四）计税毛利率 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 1．开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. 3．开发项目位于其他地区的，不得低于5%. 4．属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%. 【例题】下列关于房地产开发企业收入确认问题的规定，正确的是（ ） A.房地产企业发生视同销售行为时，如果采用按开发产品的成本利润率确定收入时，开发产品的成本利润率应该是15%， B. 属于经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率，不得低于5% C. 企业只有在正式签订《房地产销售合同》时所取得的收入，才能确认为销售收入的实现。 D. 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 【答案】D 【分析】A.房地产企业发生视同销售行为时，如果采用按开发产品的成本利润率确定收入时，开发产品的成本利润率不得低于15%， B. 属于经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率，不得低于3% C. 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （五）完工收入清算 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本（开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 第 1 页 共 5 页