楼市迎快节奏 ,设计人情何已堪.doc

快周转开发模式受宠成都楼市迎快节奏时代 2013-07-15新华网四川房产 原文标题：快周转开发模式受宠 成都楼市迎“快节奏”时代 　　从拿地，开发到销售，以往需要1、2年甚至更久的的房地产开发流程，开发商如今只需半年就 能完成。 　　中国水电成华区地块，去年11月拍地，今年6月项目亮相；国嘉大面项目，去年12月拿地，项目今年5月即告开盘；荣盛去年12月东客站拿地，今年6月开盘；保利大面项目今年1月拿地，6月已经顺利开出第一批次…… 　　仔细梳理便能发现，在2012年底11月和12月房企拍下的地块，多数现已进入开卖阶段，期间只用了半年左右。而在此之前的整个2012年，房企的“快节奏”开发模式已经形成规模，龙湖、蓝光、绿地等均在采取了较快节奏的开发模式。2012年风靡成都的蓝光COCO系列产品开盘最短只用了3个月时间。 　　楼市的“快节奏”开发蔚然成风，已成为成都楼市的又一大现象。 　　从拿地到销售只需半年 成都楼市迎“快节奏”时代 　　似乎从去年年底开始，房企集体进入了快节奏。 　　一个颇为奇特的现象是，在2012年年底拿地包括万科、保利、国嘉、蓝光等房企，不约而同的选择了 “快节奏“开发模式。截止目前，这些项目均已处在待售或已售状态。如去年11月和12月份拿地的中国水电、国嘉、荣盛以及今年年初拿地的保利等。上述项目从拿地到开盘最短只有5个月，最长亦不超过7个月。 　　而事实上，这种”快节奏”模式虽然在去年年底至今半年内集中出现，但在整个2012年这种“快节奏”模式已经存在且不少房企因此获益。以龙湖金楠天街为例，该项目从6月份拿地到12月份销售只有6个月；绿地中心7月拿地，11月已开售，亦只有4个月。颇值一提的蓝光COCO系产品，从拿地到销售所用时间往往不超过4个月，最短的东二环的COCO时代从拿地到开售仅用了3个月时间。其他一年内开发的项目更是不胜枚举。 　　“之前一般房企从拿地到勘测到产品研发、到报建再到销售，往往需要1到2年时间，“快节奏”模式以前仅存在于少数房企，在2012年之前这种现象并不多见。”一位长期观察楼市的业内人士坦言。 　　成都思源房地产经纪公司（以下简称成都思源）总经理廖建华在接受本栏目采访时分析称：近年来国家加强房地产政策调控，开发商囤地的成本和风险进一步，房企急于将土地占用资金兑换成流动资金；而自去年以来整体经济环境趋紧，开发商融资成本和难度增大，“快节奏”则有效的提高了开发商的资金流转速度；再加上近期房地产市场需求旺盛，“快节奏”能增加产品供给，迎合了市场需求。因此，“快节奏”模式被广泛采用。 　　9成“快节奏”产品为刚需 快速模式优势明显 　　实际上，梳理这些采取“快节奏”开发模式的项目，会发现这些项目几乎清一色全是刚需。如金楠天街，蓝光COCO系产品，保利花语系列以及国嘉逸家系产品，以及中国水电美立方和中信未来城等。 　　成都思源观点认为，刚需项目多选择“快节奏”开发模式，这是由刚需项目特点和刚需客群需求决定的。首先，目前刚需客群仍然是市场的主力客群，需求量较大；其次，刚需客群以自主为主，对项目的开发周期比较敏感；最后，刚需项目在设计和建设上，难度小，工程快，适合快节奏。 　　而成都锐理也在报告中指出，刚需能较好控制总价，利于销售，这为项目的“短平快”的操作模式创造了条件，而这种“快速拿地、快速开发、快速销售、薄利多销的模式对于提高资金运营能力是个很大的帮助”。同时报告指出，标杆开发企业都拥有自己的标准化产品，这是成都本土房企走出去的必经之路。 　　而对于“快节奏”模式颇有发言权的蓝光COCO系产品，蓝光相关负责人在接受采访时表示，快速开发本就是蓝光擅长的开发模式，经过多年摸索和研发，蓝光COCO系产品已经拥有一套成熟的开发流程，能在保证品质的同时能进行较快的资金运转，这确保了蓝光COCO系产品的市场竞争力，也能解释蓝光COCO系产品自面市以来取得的良好销售业绩。 　　“由于土地成本越来越高，很多房企为了快速收回土地的占用资金，更愿意采取这种快速开发模式。”成都天华建筑设计有限公司某项目总监表示，很多房企往往在拿地之前就已经进行相应的规划与产品设计，有些房企拿地之后最短一个半月就能报建，“尤其是一些有自己标准化产品的大型房企，从拿地到报建基本上数月时间都能完成”。 　　一位曾在成都某房企任职高层的行业人士对本栏目表示，这种快速开发带来的有效资金运转是吸引房企的最大诱因。他以一个总价为8亿元的地块为例，如果地块打造刚需产品且销售较好，以1个半月保持一次开盘计算，半年内该项目基本能收回8亿元土地成本。“这些钱又可以去另外拿地开发，这种模式使得企业现金的流动性大大增强，无形中提高了企业的生存和竞争力。 　　标准化成行业方向 快节奏能否成刚需主流？ 　　这种“快节奏”开发模式能否成为主流？针对此问题