你何必纠结房价 二.doc

你何必纠结房价 二 时间:2011-02-11 作者:战神 阅读:537次 　　 　　房价是由什么组成？　　　　很简单，五部分而已。　　　　1，土地价格：包括土地摘牌及地面附属物动迁补偿。　　　　2，配套费用：包括水、电、煤气、供暖等。　　　　3，建设成本：包括土建成本及园林绿化等。　　　　4，综合税费：按照房屋销售价格12%左右。　　　　5，企业利润：根据市场情况而定。　　　　不论是一线中心城市还是偏远城镇，建设成本基本差不多。在那里盖楼的材料用的都是一样，那里盖楼都是农民工在施工，没有听说那里的楼很贵是因为用白领工程师抗的沙子高薪教授垒的砖头吧。　　　　配套费用各地区有一定差异，但因为是政府直属部门收费并且是定额取费，所以相差也不是很多，这比费用与房地产市场价格波动关系不大。　　　　综合税费的平米楼面实际缴纳金额差距大，但是比例是基本一样的。　　　　企业利润怎么界定？　　　　是金融成本加市场收益期望值。因为单一楼盘从开始操作到资金回笼收益是有周期的。一个亿的资金投入一年后再全部回笼的情况下，就要计算这笔钱的利息有多少。如果是贷款，按照10%计算是1000万元，这等于是成本投入，如果是二年周期则是2000万元。所以开发企业的毛利润如果低于15%很有可能是实际收益为零。根据大部分市场前期实际运作情况来看，一般企业会将期望值设定在毛利润30%以上，实际销售纯利润则在15%左右，当然恶意炒作的区域除外。　　　　以上四项对房屋价格都没有起到太大的推手作用，剩下的就是土地价格差异在作怪。　　　　十万平方米的土地可以盖多少楼房？　　　　不一定，因为这个要决定于一个参数：容积率。　　　　如果容积率是1.5就可以盖15万平方米；　　　　如果容积率是3.0就可以盖30万平方米；　　　　如果容积率是5.0就可以盖50万平方米.....　　　　但是容积率的确定是要根据现场实际情况的，　　　　比如日照采光、城市级别、地质环境等原因。　　　　当土地价格及容积率两项参数确定后，就可以换算出楼面价格成本了。　　　　例如：十万平方米的土地，　　　　土地摘牌一个亿　　　　拆迁补偿一个亿　　　　整体土地成本为两个亿，也就是2000元每平方米　　　　按照基本住宅容积率1.5计算，　　　　楼面价格为2000元除以1.5等于1333.4元成本。　　　　土地成本折合为楼面价格，根据地区不同将会有天地之差。　　　　2007年某三线城市一个楼盘，　　　　净地成本为12000元每亩，　　　　合计18元每平方米　　　　按容积率1.5计算合计楼面价格12元每平方米　　　　这在房屋成本来说几乎可以忽略不计。　　　　2010年3月北京海淀区一块土地拍卖　　　　竞拍成交价格折合为楼面价格为29913元每平方米　　　　2010年2月上海华侨城集团竞拍上海闸北一块土地　　　　竞拍成交折合楼面价格为52855元每平方米　　　　......　　　　究竟是房子贵了　　　　还是土地贵了？　　　　当你眼睛血红的盯着一路上涨的房价时，　　　　可曾想过这房价的含金量在那里？　　　　而这含金量又掌握在何处？　　　　我不是专家　　　　更不是教授　　　　腼腆说句话　　　　不想忽悠人　　　　土地价格不能有效控制　　　　房价...