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第十五章 土地管理法律制度 第一节 土地管理法律制度及其基本原则 一、概述 《宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 ?国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。 ” 《中华人民共和国土地管理法》 １９８６年６月２５日通过； １９８８年１２月２９日第一次修正；１９９８年８月２９日修订；２００４年８月２８日第二次修正。 二、基本原则 1、土地社会主义公有制原则 2、土地所有权与使用权可分离原则 3、登记原则 4、国有土地有偿使用原则 5、土地使用权可依法转让原则 6、土地用途管理原则 7、土地征收或征用给予补偿原则 第二节 土地所有权与使用权 一、土地所有权 （一）国家土地所有权 国家土地所有权是指国家代表全体人民对国有土地依法占有、使用、收益和处分的权利。 国家土地所有权的范围包括：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征收、征购为国有的土地；国家未经确定为集体所有的土地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。 （二）集体土地所有权 集体土地是指农民集体所有的土地，使农民集体全体成员对其所有的土地进行占有、使用、收益和处分的权利。 分为：乡镇集体所有、村集体所有、村小组集体所有等。 二、土地使用权 （一）国有土地使用权 国有土地使用权可分为出让土地使用权与划拨土地使用权两种。 1、国有土地出让使用权 国有土地出让使用权，是指土地使用者向国家支付土地使用权出让金国家将国有土地在一定年限内出让而获得的土地使用权。 作为土地使用权出让的土地仅限于国有土地，而且是城镇国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，须经依法征收转为国有土地后，该土地的使用权方可有偿转让。 国有土地使用权的出让主要是通过订立土地使用权出让合同来完成的。 订立合同的具体方式很多，《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。” 土地使用权出让的每一块土地的具体使用年限，由土地使用权出让合同确定，但不可以高于法定最高年限，否则合同无效。 国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条按用途确定了土地使用权的最高年限： 居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 2、国有土地划拨使用权 国有土地划拨使用权，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后而获得的该幅土地使用权，或者无偿获得的国有土地使用权。 《城市房地产管理法》第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 《土地管理法》第五十八条规定，有下列情形之一的，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 （二）集体土地使用权 集体土地使用权，是指土地使用权人依照法律规定的方式，对集体所有的土地进行占有、使用、并享有的收益的权利。 根据土地用途划分，集体土地使用权可以分为农业用地使用权和建设用地使用权。前者在我国现阶段主要体现为土地承包经营权。 后者主要包括宅基地使用权、企业用地使用权及公益用地使用权等。 集体土地使用权具有以下特征： ①集体土地使用权的主体主要限于集体成员； ②集体土地使用权的用途以及土地使用权的交易受到严格限制。 第三节 耕地保护与建设用地管理 一、土地利用总体规划 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。 土地利用总体规划的原则 （一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （二）提高土地利用率； （三）统筹安排各类、各区域用地； （四）保护