收益法评估加油站房地产价格浅谈.doc

收益法评估加油站房地产价格浅谈 摘要：长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论上、方法上都值得深入探讨。本文结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。 随着城市交通的发展，城市加油站与人们的日常生活和经济活动的联系越来越密切，加油站房地产价格已成为房地产估价领域中一个值得探讨的课题。 我国目前加油站市场交易案例还不多见，加油站估价一般难以采用市场比较法，在采用收益法评估城市加油站房地产的价格时，由于加油站的收益除受区位条件的影响外，经营管理水平等因素对其收益的影响也很大，使得加油站价格的评估一定要设法弄清其客观的收益、成本和有关费用标准，才能科学、合理地评估加油站房地产的价格。本文结合加油站地价、房地产价格评估的实例，就采用收益法评估加油站房地产价格的方法作一些探讨。 一、加油站房地产估价的一般特点 加油站作为一种特殊用途的房地产，在评估中必须充分了解其自身特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，从而才可能通过科学评估得到其合理的价格。 1、位置极其重要并且分布离散性较强 加油站作为一种经营性房地产，一般情况下，各加油站的建筑质量、用料、工艺和设备、设施条件等差异不大，对其经营收益的影响也不大，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。因此，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别。可以说，加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。 另外，不象其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。 2、经营的个性差异显著 加油站可以说是一种较简单的经营收益性行业。但各加油站经营者采取的经营手段、管理模式仍有很多差异，并直接表现为经营收入和成本费用的不同。根据我们实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。 3、存在行业垄断利润 目前，加油站仍是政府管制较严的一种行业，加油站的经营有一定的垄断性。但是任何行业的垄断收益都是不公平的，行业垄断收益应当由政府通过地价形式收归国家。目前我国正由计划经济向市场经济转型，经过中石油和中石化的改革，加油站垄断的局面已有所改变。随着改革开放的不断深入，其他成分加油站的竞争力度的加大，加油站行业垄断的局面最终将会被打破，加油站行业利润也应趋近社会平均水平。收益法一般都是根据未来几十年的收益来还原求取房地产的价格，因此收益法评估加油站房地产价格时没必要过多考虑剥离其经营垄断利润，可根据区域加油站经营实际情况，参照一般商业企业社会平均水平，对其经营利润率和还原率适当取高值，以剔除垄断收益对房地产价格的影响。 由于加油站房地产的上述特点，对于加油站房地产价格的评估来说，简单地按照一个加油站的实际收益、成本和费用等数据进行收益法评估，结果的客观合理性和可比性难以保证。因此评估测算必须采用相关法律、法规和政策规定的，合法、合理情况下的社会平均数据。 二、收益法评估城市加油站的技术思路及要点 （一）评估技术要点 （1）社会平均数据的取得要选择类似区域内的多个加油站，通过比较分析和综合处理确定。类似区域的确定以加油站价格影响因素如：道路密度、车流量和加油站分布密度作为指标。 （2）要合理剔除收益中垄断带来的超额利润，但应注意到，加油站作为一种日益众多的房地产，有些地区或区域可能因为加油站数量的过多，并不存在垄断利润或只有很少份额的垄断利润，因此，垄断利润需要根据各地加油站数量和实际状况具体分析，不宜采用固定的利润水平。剔除收益中垄断带来的超额利润方法可以通过扣除行业合理利润和采用适当的还原利率的方法来解决。其行业合理利润应以社会平均利润水平为基础，根据区域加油站经营状况，适当考虑目前加油站经营收益中的垄断收益成分，合理扣除企业经营利润。 （二）技术思路 根据以上分析，加油站是在经营期间有持续性经济收益的经营性房地产，可采用收益法估价。但加油站的经营状况个性很强，为了排除因经营因素或统计资料数据偏差的影响，评估中先按基准地价土地级别区域选择正常案例，采用相关指标的平均值，测算某土地级别区域内加油站单位面积房