房地产基础知识培训资料 ppt课件.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则） 例如：B：大户型： 双套房（3卫生间）、厅、阳台足够气派 案例：浪琴半岛 面积：175-179平方米 足够气派的阳台（类香域中央的宽阳台） （但厅面宽不够，应为5.5米以上） 强调主人房的独立空间；主人房连书房、卫生间、阳台；彰显大家风范；如果面积足够大，还可以设计成小跃式以增加层次感。 3卫生间，也可以通过双套房来实现 * 符合户型面积对应客户的置业需求（户型与定位相一致的原则） 例如：C：平面布局： 同样是一梯四户的蝶式平面，小户与大户的市场定位不同，客户定位不同，客户的需求也就不同，其平面的布局、功能设置也就不同。 * （二）、具有创新性 （本报告只研究赠送面积部分） * 户型创新－高赠送面积 1、巧妙设计标准层结构；增加赠送面积和采光面（2-3户公用一个大型的天井或者空中花园，在入伙后2户人平分赠送部分） 案例:城中央、卓越维港（非常明显） 赠送面积，2户共有；可分别隔开 豪宅中的超大的阳台和露台 * 户型创新－高赠送面积 2、利用标准层的结构增加具备实用性的赠送面积。 案例：中海康城国际 面积：85平方米；2房 报建时为空，交楼后可以赠送一间房的面积。 * 户型创新－高赠送面积 3、合理利用错层阳台，增加赠送面积 案例：城中央 错层阳台的一半为镂空，业主可以自行完善；而不是纯粹的错层阳台（私密性差） * 户型创新－高赠送面积 4、低台凸窗和落地凸窗（2.2米的技术规范） * 户型创新－高赠送面积 5、改变结构（同样基于2.2的建筑技术规范） “假梁” 储藏室 * 户型创新－高赠送面积 6、提高入户花园和阳台的面积（在大户型单位且景观比较好的单位中使用） 入户花园和阳台均只算一半面积；所以超大（大到足够做一间房）也算送。 入户花园可以隔成一个小书房，非常的实用 * 户型创新－高赠送面积 7、空中院馆 在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。 电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。 空中花园，一般是两层或者三层做一个。 空中花园有的是几层共享，有的可以一层独享 电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积 * 户型创新－高赠送面积 * 户型创新－高赠送面积 8、半送房间 设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。 如图：是47平方的一房户型。很明显，就是两房户型少安个窗户，堪称一绝。  * 户型创新－高赠送面积 案例：万科.城市风景 美式“风情洋房”阳光房（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法 * （三）没有风水问题 * 没有风水问题/应该规避的（阳宅三要：门房灶） 1、门：不可犯门冲： 原则： 户外、户内的任何2个门都不能直接相对（犯冲） 大门口正对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不能正对客厅落地门窗 洗手间的门不能与厨房的门相对 洗手间的门不要对着通道、卧室的床头 房间进门的时候，不能直接从床尾直视床头 进屋子的时候不能直接看到洗手间 * 没有风水问题（阳宅三要：门房灶） 1、门：不可犯门冲： 反面案例： 洗手间的门直对卧室的床 入户门直对电梯间、消防通道；犯门冲 * 没有风水问题（阳宅三要：门房灶） 2、房 床头上吊顶的话不能有横梁压床而过 厨厕最好不要相邻 床尾不能朝北（需注意户型设计时卧室门的位置） 厨厕最好不相邻，实在避免不了，则应设置不同向/不相邻的门以规避 * 没有风水问题（阳宅三要：门房灶） 3、灶 水火不同线（最好是L型） ；不可避免的话（小户型），则水火不相邻 门不对灶（犯冲煞） 水火相邻；中间应加一切菜台的位置规避 门灶相对，犯冲 * 没有风水问题（阳宅三要：门房灶） 4、洗手间 洗手间的门不正对大门，不与大门相邻，不居于户型中央，不与厨相邻 课程回顾 房地产基础知识 概念 专业术语 常识 户型赏析 专业创造价值 * * * * * * * * * * * 3、意大利风格：贵气、奢华 特征： ? 四方形塔楼，低坡度四 坡屋顶，多半是两到三 层； ? 细长的窗户配以拱形装 饰上楣（倒U字型）； ? 宽长的屋檐下均等排列 装饰托座； ? 大门上有许多雕花，门 框的雕刻也尽显繁杂。 4、德国风格：简洁、大气 特征： ?一、是外形简练、现代，充满活力，色彩大胆而时尚，属于现代简约派。如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上，点缀