鸡冠区李虹江住宅土地估价报告一..doc

土 地 估 价 报 告 土 地 估 价 报 告 第一部分 鸡西市鸡冠区李虹江花园36号楼3单元3层1440号宗地土地使用权出让价格评估 委托估价方 鸡西市国土资源局 估价目的 根据委托方出具的《委托估价函》及《房屋交易和产权确认书》，鸡冠区花园36号楼3单元3层1440号住宅拟进行产权交易，涉及国有建设用地使用权转让，产权交易人李虹江需为原划拨土地使用权补办出让手续。委托方为此委托我公司对该宗地进行评估，为其办理出让手续提供土地价格参考。 估价期日 2017年2月8日 估价日期 2017年2月8日至2017年2月9日 地价定义 待估宗地用途为用地，本次评估设定为用地，宗地实际开发程度为宗地外基础设施具备“”（），宗地内达到“一平”（即及场地平整），本次评估设定开发程度宗地外同宗地实际开发程度，宗地内场地平整。 袁 磊 2006230004 国土资源部 程 攀 2007230002 国土资源部 土地估价机构 估价机构法定代表人签字： 黑龙江融源地价评估有限公司 2017年2月9日 土地估价结果一览表 1、土地权利限制：上述土地估价结果对应的是在年期内，具有、出租、抵押权的土地使用权价格。《证》，至止，待估宗地他项权利登记。 2、基础设施条件：。 3、规划限制条件：城市规划限制。 4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项： 估价机构：黑龙江融源地价评估有限公司（加盖公章）  第部分 本次评估范围为全部。估价对象土地来源及历史沿革：待估宗地位于待估宗地登记状况如下： 根据委托方提供待估宗地平方米 3 一般 装修 小计 78.09平方米 3.71 影响地价因素鸡西市下辖，城子河区，恒山区，滴道区，梨树区，麻山区，鸡东县六区一县，代管密山市和虎林市两个县级市，截至201年总户籍人口万，非农人口118.6万人。鸡冠区的商贸服务繁荣活跃，是鸡西市重要的贸易中心和商品集散地。通过实施“大经”战，先后与美国、日本、俄罗斯、韩国、香港等国家和地区开展了经贸往来合作，常年对俄出口蔬菜和轻工产品。鸡冠区鸡冠区鸡冠区个别因素 第部分 国土资源部《土地登记办法》（中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》黑国土资发〔2012〕25号受托方掌握的有关资料 根据《城镇土地估价规程》土地估价主要遵循以下技术原则： 1、合法性原则 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和评估技术规程，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以土地使用权证、权属登记和其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以使用管制（城市规划、土地用途管制等）为依据。在合法处分方面，应以法律法规和合同（如土地使用权出让合同）等容许的处分方式为依据。 2、替代性原则 土地估价应用相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。 3、最有效使用原则 土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。 4、预期收益原则 土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 对于价格的评估，重要的并非过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推出未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地能带来的收益和效用后进行投资的。所以，就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润综合，即收益价格。 5、需求与供给原则 土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的平衡，需大于供，价格就会提高，反之价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有特殊的人文和自然特性，其在市场交易过程中所遵循的供求规律也不同，因此，在土地估价过程中，应具体分析评估对象所处区域的市