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物业管理风险分析与防范 一、物业管理风险分析 物业管理的风险分很多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常物业管理的风险，有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。前期是早期介入和前期物业管理，时限应该是开始建楼到业主装修完入住以后3个月左右，首先说早期介入，这个阶段涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业公司不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，会对日后的日常物业管理埋下隐患。再说前期物业管理，最主要的是合同风险和印象风险，物业管理合同和其他合同最大不同的地方就是“一次性”，为什么这么说，按现阶段的现状来讲合同一旦订立，修改的可能性不是很大，因为业主众多，修改的过程繁琐，即使修改成功对物业公司产生负面影响。印象风险就好比刚刚认识的两个人，第一印象都会对以后的交往产生重要作用，前期物业管理处于物业公司与业主相互了解阶段，也是各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试、业主装修等等问题，都会影响业主正常生活，从而影响到日后的物业管理工作。由此可见，如不重视前期物业管理，将会已发管理风险。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展。包括如下： 1、物业使用带来的风险：不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业公司在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些情况难以确定责任人的，即使确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任 2、法律概念不清导致的风险：如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业公司，导致物业公司与业主纠纷增加，物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。 3、各项费用的收缴风险：业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失，承担其不应有的风险。 4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务需要员工来实施，在对员工的选择及实施管理的诸多环节中，物业公司虽然可采取多种手段加以控制，但员工的工作如与物业公司不一致，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其后果往往是对物业公司不利，物业公司也将承担员工不当行为的责任。 5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险：在物业管理活动中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业公司的品牌形象，而且会给物业公司带来经济上的损失。 二、物业管理风险防范 1、物业公司应结合项目的实际情况，确定长期、中期和短期管理目标，不断总结并调整管理方向，确保管理目标的实现。 加速人才培养，高度重视员工的培养教育，努力提高员工业务水平以及处理技巧，尽快形成高素质的、职业化的物业管理队伍。 做好年度财务预算，积极公布财务报表，增加财务收支透明度，让业主感到物业公司帐目清楚，取得业主的信任和支持，避免多收费、少服务、少花钱以赚取最大利润的做法。 2、提高业主对物业公司及物业管理行业的熟悉加强政策法规和消费意识的正面宣传，让业主了解物业公司收取的物业管理费是合理定价并公开透明的，达到理解、支持、配合物业公司各项举措的目的，才能更好地开展各项管理服务工作。 3、运用法律法规保护自己，物业管理相关法规相继出台了一些配套的法律法规和规范性文件，明确了物业公司和业主双方的责任和义务，在一定程度上减少了物业管理风险的发生，物业公司要通过学法、守法，及时把握其条款及领会其精神，可以充分运用法律武器保护自身的合法权益，在签订各项合同时，明确相关方的权利、义务和责任，是规避物业管理风险的有力保障。同时，物业公司还要增强预见性、针对性，才能进一步提高自身防范和化解各种风险的能力。 4、购买保险，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，为接管的物业公用部位及公用设施设备购买保险来转移和降低风险。防范因管理过程中的疏忽或过失造成经济损失。总之，风险是一把双刃剑，物业公司只有正确地熟悉物业管理活动中存在的风险和做好风险防范措施，才能使获得良好的经济利益和长远发展。 物业管理行业风险与规避方式 前言 相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业，缺乏抗风险意识,导致整个物业管理行业抗风险能力较弱