新形势下房地产企业的战略选择.docVIP

新形势下房地产企业的战略选择 新形势下房地产企业的战略选择 一、加快资金回笼，拓展融资渠道 从资产负债率畸高到现金流枯竭，从土地储备所需资金量庞大到银行借贷压力巨大，从市场 清淡到上市融资不畅，从土地拍卖流拍到打压房价，从数据分析、逻辑推导到趋势预测，房 地产业似乎已经全面陷入资金的天罗地网之中，只待束手就擒，等待资金链断裂了。无论从 现金流还是资金负债率来看，中国房地产业可能都是世界首屈一指。据有关统计数据显示， 目前只有 30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降 40%的情况下，手持现金与经营现金 之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降 40%的情况下将 出现 20%的资产缺口；有 26%的企业在存量资产周转率下降 40%，同时短期负债中有 50% 无法续借的情况下，将陷入流动性危机。融资，似乎成为所有开发商眼中的救命稻草。 当前的资金链问题并非是企业经营出现问题，而是因为在正常经营以外突然出现了货币政策 的变化。此前多年以来执行的宽松信贷政策转而从紧，这势必会在短期内产生资金瓶颈。对 于大多数自有资金与土地储备不足的中小型房地产企业来说，这是一个难熬的漫漫长冬。银 行不发信贷，无力上市融资，外资受到限制，只有“不怕冬天的、身体好的、大雪天敢在外 边跑步的、有干劲的”的企业才能度过寒冬生存下来。因而，在紧缩政策下，审时度势，适 时降低房价，加快资金回笼，将是理性的房地产企业的最佳选择。那些逆势硬撑，宁肯房屋 砸在手中也不降价销售的企业只会把自己逼入绝境。另外，房地产企业还应努力拓展融资渠 道，实现融资渠道多元化。通过并购、股权融资和信托计划等方式融资，是许多房地产企业 的最佳选择，这三种融资方式流动性强、交易费用低、管理成本低，应当大力发展。此外， 房地产企业还可选择夹层融资、开发商贴息委托贷款、商业房地产抵押贷款支持证券等融资 方式。这几种融资方式虽然尚未获得相关法律法规的明确支持，同时也缺少国内成功的融资 案例，但国内外已有少数企业做了尝试，可为我们提供有益的借鉴。 二、适当放缓节奏，理性开发以待后市 近年来，国家连续出台了与房地产市场有关的多项重大政策，这一系列政策的实施对于正在 高速发展的房地产业来说无异于上了一道道紧箍咒。在当前严峻的市场环境中，中国的房地 产开发商正面临着资金链日益紧张的窘境，行业短期出现调整将不可避免，房地产商应适当 放缓开发节奏，理性的思考产业经营模式的创新。目前，房地产企业关键是要积极转变经营 模式，调整资产结构，同时要看好“钱袋”，并多渠道筹措资金以度难关。“维持企业融资前 的现金平衡”应是房地产企业经营模式的一项重要原则，要随时保留合适的现金流，以备危 机发生，坚持稳健发展。 在新一轮的产业调整过程中，房地产企业为了生存就必须摆脱过去传统的经营模式，进行产 业升级，才有机会在调整中抢得先机。目前业内有两种很好的经营模式值得借鉴：一种是以 万科为代表的“工厂模式”，在完备的制度和优良的管理下，快速建设，快速出售，薄利多 销，像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片住房，这种模式符合中国的城市化战略，但需 要政府对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具进行支持；另一种是以商业地产为主的 “开发—经营模式”，租而不售，即使出售也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现 出来”后再出售，这种模式以长期收益为目标,但也要求反应快、经验丰富，因此受到众多 跨国房地产巨头的青睐，国内也有少数企业如雅诗阁和凯德置地进行了尝试。 三、向三四线城市扩张，逆市中寻找增长点 在城市化进程比较慢的三四线城市，房地产开发空间很大，是众多房地产企业发展的方向。 用发展的眼光来看，中国城市化水平还远远不够，大多数中小城市的城市化率在 30%以下， 与北京 84.3%的城市化率和上海 88.7%的城市化率相比，这些中小城市的城市化才刚刚开始， 房地产市场处于未完全成熟阶段，可发展空间还非常大。随着地方经济发展，越来越多高学 历、高收入群体进入三四线城市工作、投资或置业，居民收入水平陆续提高，购买力增强， 同时国内一些房产大鳄也顺势进入三四线城市，并提供一些高附加值、高品质的住房，这无 疑将会抬升整个三四线城市的房价水平。 三四线城市往往在地价、规划设计等方面的成本要比一二线城市低得多，而且政府审批、开 发等相关程序也相对宽松，项目开发周期短，市场风险小。当一二线城市伴随政府宏观调控 产生“共振”的同时，这些三四线城市似乎并未受到多少影响，房地产市场稳中有升，基本 上保持常态。然而，三四线城市房地产开发的难点在于政策变化大。在城市建设中，每届政 府的更替对城市建设政策的连续性也会造成一定的影响，一届政府任内为了体现和突出城市 建设成就与发展面貌，往往会导