两会家书：关于地产税制致两会的信 田申申 环球杂志.pdfVIP

《环球》杂志 《“两会家书”：关于地产税制致两会的信》 作者：田申申 发表于 新华社《环球》杂志 2010 年第六期 尊敬的两会代表委员： 作为一个生长在中国、在美国留学工作并成为美国注册建筑师的中国人，我一直以 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”这千年前杜甫的诗句为事业愿景和奋斗目标。作 为一位有着中美地产背景的建筑师，我希望通过自己对国内外一些制度的了解和思考，来为 两会代表委员提供可供参考的一些信息。 1 “这是最好的时代，这是最坏的时代”——从 2007 年由美国最先爆发的世界性经 济危机至今，中国的房地产市场成为了全国乃至全球的关注点，房价也如过山车般起伏。在 这种大背景下， “物业税”这个词频频见诸报端，而众多代表委员也以此为题提请了议案和 提案。那么，物业税在西方国家是如何征收而其作用又是什么呢？ 早在 300 多年前的英法，就出现了类似于现今 “物业税”的课税，而真正的物业 税在美国有着 180 多年的历史。在美国，物业税(Property Tax)又称为 “财产税”或 “不动 产税” ，是政府向拥有物业的个人征收的一种税种。物业税一般按房屋总价的百分比由地方 政府每年收取。房屋总价是指此房屋的市场价值，一般由地方政府根据市场调研和相关公式 计算评估。例如本地区近期有地铁通车，或者房价因为新建的公园而飙升，则地方政府会在 本年估值中调高房屋总价这个基数。 物业税征收百分比，美国各个州有所差异，大约在百分之零点几到百分之三之间， 一般平均为房屋总价的 1%左右。物业税约占美国地方政府年财政收入的 30% ，这些税收， 被政府应用到了如医院、学校和公路等公共设施的建设中。 那么，在美国，物业税到底有着什么至关重要的作用呢？我总结为四大作用，也可 以 称 之 为 四 个 “R”， 即 “Revenue”—— 政 府 稳 定 丰 厚 的 财 政 收 入 ； “Redistribution”——社会财富的再分配，保证社会和谐、公民平等； “Repricing”—— 房产价格合理化调整； “Representation”——房产物业得到政府应有的维护和服务的保 障。 物业税主要是针对物业持有环节的。而在土地开发环节，日本和美国 (部分州)还有 一项被称为 “荒地税”(Land Value Tax)(也称为 “地价税”或 “空置税”)的课税。 “荒地 税”是指政府对未被利用的土地的拥有者所征收的 “未改良地价税”。众所周知，日本在上 世纪 80 年代，泡沫经济盛行、地价飞飚、房价虚高，日本政府为了改变当时的局面，试图 通过对土地所有者征税，弱化土地所有者的土地财富观念，加强土地流动，提高土地使用率， 而在 1991 年底的税制改革中提出了 “荒地税”(地价税)。实行 “荒地税”的直接结果是 —— 1992 年日本地价开始下跌，有效地起到了挤压房市泡沫的作用。 一般判断一个国家或地区是否存在房产泡沫，可以有如下几个表征：存在相当数量 的空置商业和住宅物业；尽管无人出租或使用，但房屋建设行为依然持续高涨；高 “房价与 收入比” ，如北京就是 27 ：1，为国际平均值的 5 倍；高 “租售比” ，如北京的租售比在 2009 年 11 月创下历史新高为 1：525 ，而国际上一般为 1：200 到 1：300。由此看来，中 国目前的房地产市场，显然处在一个高泡沫期。 有经济学家曾经认为，房地产泡沫并不会对经济形成重大威胁，一些相对紧缩的货 币和财政政策就可以缓解房产泡沫；但奥地利学派等流派则认为，房地产泡沫可以导致信贷 危机(因为物业持有者往往是通过银行贷款而购买的房产) ，而这种信贷危机则会导致整个国 家的经济危机的产生。如果说 2005 年英国《经济学人》杂志预测 “目前这种世界性房价上 涨是历史上最大