“工业产权房”：上海公租房暗礁.doc

折800 圆圆 “工业产权房”：上海公租房暗礁 nbsp; 公租房,被认为是解决中国 夹心层 住房难题的必威体育精装版解药。但是公租房投入大产出小，投资回报期往往长达数十年，各地于是纷纷开始探索各种建设模式，比如重庆由政府主导，而上海则动员所有单位、企业甚至村集体一起来建设。 如房产税一样，被各界寄予厚望的上海公租房政策，短期内将不会正式出台。 上海住房保障和房屋管理局内部人士透露，6月初上海发布的《上海市发展公共租赁住房实施意见征求意见稿》，目前还处于向各界征求意见过程中，估计还需要几个月才能完成定稿，可能年底前后才能推出实施细则。 政策出台如此缓慢，与上海在公租房政策制度设计上密布的暗礁有关。 不同于重庆由政府平台公司直接操刀的模式，上海的《征求意见稿》，对除个体之外的目前已有的各种出租房经营主体，都给予了正名。上海试图调动各种性质的企业、经济园区、区县政府、农村集体经济组织等所有主体的积极性，一起来解决麻烦的住房问题。 由区县政府作为实施主体并没有麻烦 他们手中本来就有政策性住房和保障房的土地供应。上海住房保障和房屋管理局官员透露，浦东新区将从世博园区附近三林地区的经济适用房中，划出部分房源转为只租不售的首批政府公租房，2010年底就能实现首批入住。 但如果公租房的实施主体不是政府，而是其他单位，问题就复杂起来。这些单位中目前比较普遍的问题是，他们手中的自有土地主要是工业用地。 依照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积，不得超过总用地面积的7%，同时严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 工业产权房 诱惑 相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价，这些以工业用地价格拿地的住宅，每平方米售价只有三四千元，一套100平方米的房子，差价就有100万之巨 上海张江东区高科联合发展公司，是上海知名的 经济园区公租房楷模 。 副总赵源祥介绍说，东联发建设自有公租房的起因是为了完善投资环境。5年前，国有独资的东联发开始负责张江医疗器械产业园的开发经营，由于地理位置远离浦东张江核心区，周边没多少房子可租，落户企业员工的住宿成了问题。 2006年，在浦东新区和张江的领导支持下，东联发投资4300多万元，收购了园区北部的134套公寓，作为 人才公寓 。这些公寓原本是由温州开发商打着工业用地的名义盖起来的。 虽是成套住宅，但这些 人才公寓 却是工业厂房的产权，每平方米只有3000多元的价格，目前比周边商品房价格每平方米低近1万元。 东联发将这些大概每套100平方米左右、多数是三室一厅的房子装修后，作为 人才公寓 ，以每套月租约3000元的价格，租给园区内的落户企业，再由他们租给自己的员工。达到浦东规定的 人才 标准的，还可向当地政府申请每人每月200元的住房补贴。赵源祥说， 虽然房价很低，但除去物业管理等成本，我们收回投资也要20年以上。 尽管东联发并不是为了靠这个赚钱，但这里面的巨大利益空间显而易见： 一旦这些房子上市交易，几乎可以肯定会大受欢迎：相对于周边商品住宅每平方米高达13000元以上的单价，这些以工业用地价格拿地的住宅，每平米售价只有三四千元，一套100平方米的房子，差价就有100万元之巨。 尽管这些 住宅 也有短处 因为是 厂房 ，这些房子不能上户口，水电煤的收费，也要按工业企业的价格，远高于民用价。但在这么巨大的总价差距面前，这些房子还是让人心动不已 今年4月楼市调控后，早前购买了这个小区其他 工业厂房 的投资客，将一些与东联发 人才公寓 同样的房子放出来卖，售价只有五六十万，也同样可以办理工业产权过户。 我们目前不会让人才公寓上市交易转让。但政府如果允许在工业用地上建公租房，怎么供地、产权怎么界定、怎么转让，由谁来开发，就得有明确细则。 赵源祥说。 业内人士担心的是，在新的公租房政策中，谁能在 工业用地 上建住宅，谁无疑就拥有了一个巨大的财富魔方。而工业用地上建住宅这个闸门一旦打开，政府如何能控制得了? 闸门开不开? 对大企业，或者是高新技术企业来说，工业地商用的情况并不罕见 工业用地上建住宅，其实由来已久。最初通常是建宿舍。 在上海的大国企宝钢集团，虽然总部已搬迁到浦东，但在宝山月浦镇和果园依然还有两个集体宿舍区，月浦的老宿舍区租金只有几十元，且水电全包，几乎相当于免费，而在果园新建宿舍区，安保设施严密、装修考究的一居室，每月租金也只要不到600元。 但是，宝钢拒绝采访，并不愿意谈公租房的问题。其实，他们不愿对外界公开的并不仅是对职工的优厚福利，而是宿舍区的商用问题。 2009年，宝钢完成对原果园宿舍区的改造新建，建成13-18层的三幢高层宿舍楼，除了职工自用外，宝钢