2006年全国土地估价师执业资格考试-土地估价理论与方法.doc

2006年全国土地估价师执业资格考试《土地估价理论与方法》试卷及详解 一、判断题(共有10题，题号1-t0，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应 的符号涂黑，正确涂“丫’夕，错误涂“火’夕。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层的表层以及地上层。 [答案】丫 【解析】土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的延伸是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物以及其他附着物和相关权利等。 [答案】丫 【解析】在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。因此要在评估土地价值的同时，还要评估地上建筑物以及其他附着物和相关权利。 3.采用成本逼近法评估地价时.由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。 [答案】X [解析]在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者若贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者若利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计入成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。 [答案】X 【解析】利用剩余法估价时，要确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。 [答案】丫 【解析】在地租的概念这个问题上，新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。 [答案】丫 【解析】由于建筑物残值为。，因此可以直接根据使用年数判断。35/ (15十35) -0.7，因此该建筑物有七成新。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。 [答案】X 【解析】征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。 [答案】X [解析]由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格 =2790÷0. 93=3000元，而不是2790÷0. 95=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。 [答案】丫 【解析】对于数量少、价值量大的机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。 10.地价是指土地使用权的价值，但是土地估价结果可以包括地上物和其他相关权利价值。 l答案】J 二、单项选择题(共50题，题号11-60。每题有A, B, C, D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共50分。选错不得分，不倒扣分) 11.土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为()最为确切。 A.土地评估价格B.土地成交价格 C.客观市场价格D.申报地价 [答案]B [解析]土地评估价格和客观市场价格均不是实际的交易价格，而是在一