2010-世联-西安富力城北综合体项目-整体定位及物业建议[顾问-住宅主导综合体-近郊].pptVIP

陕西富力地产北郊综合体项目（终稿汇报） 谨呈：陕西富力房地产开发有限公司 目录 前期主要结论回顾 本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址 项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。 项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势 强势区位：本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址 便利交通： 项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性及昭示性良好； 位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处，地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离： 景观资源：项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园 规模指标：项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米） 限制条件：根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”（规模3.6万） 项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米） 占地面积：5.53万平米（83亩）； 容积率：4； 总建面：约22万平米； 规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型； 限定条件： 住宅与公建部分各占50%； 用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%； 住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整； 无限高要求； 根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店” 对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”的问题： 前期主要结论回顾 城市经济背景 城市空间发展 区域发展解读 前期主要结论回顾 商业市场分析回顾： 商业市场分析回顾： 商业市场结论： 写字楼市场分析回顾： 从世联模型上看，西安写字楼整体市场仍处于市场发展阶段 区域写字楼市场分析回顾： 写字楼市场结论： 公寓市场分析回顾： 代表项目公寓购买客户为投资客 客户以中长期投资客户为主，地段、升值潜力是客户购买公寓的首要及关键决定因素 客户需求分析——长线投资型客户 其他关注因素排序：户型〉装修〉配套〉物管〉开发商品牌 客户对户型的格局方正、实用，采光良好关注较高，市场表现较好的户型为50-60平米的一室一厅 访谈纪要： 户型格局要方正、实用，一室一厅的房子销售好于零居，投资客户购房时会站在使用者的角度考虑，认为一室一厅功能性更强，项目内48平的房子销售优于34平户型，并非总价越低销售越好。 ——莱安逸境策划经理 客户对于小户型的装修以及精细化设计敏感度高，但目前本区域内做精装修以及样板展示的公寓项目较少 客户对装修非常敏感，一定要选择一个合适的装修标准，我们项目每平米的装修费用是700元。 小户型的精细化设计很能打动客户，如收纳空间等，客户整体素养都比较高，对优质产品有较高的鉴赏和识别力，对精装修承受能力比较强。 小户型的展示非常重要，样板房一定要做好，有些客户没有过购房打算，参观样板房后被打动买房。项目内南向精装公寓8500，毛坯公寓价格仅7000，但是销售速度明显低于精装公寓。 ——莱安逸境策划经理 投资客户对总价敏感度较低，但多数选择银行贷款的方式购买公寓 区域内小户型公寓总价区间多位于30-50万之间，投资客户有一定的经济基础，对总价敏感度不高 约70%投资客户选择银行贷款，首付款金额多在10万之下 西安租赁市场发展缓慢，投资客户尤其是经开区投资客对投资回报率关注度较低 西安整体租赁市场发展较为缓慢，租赁市场比较成熟的西高新区域年租金增长率为5%，相对于物业销售价格每年10%的增长率，租赁市场发展滞后于销售市场 客户对产权感知不强， 50年与70年产权的公寓产品在价格与市场表现上无明显差异 目前区域内在售公寓项目多为50年产权的综合用地开发，只有少量白桦林居等是70年产权； 客户对产权年限不敏感，70、50年产权对他们来说无太大区别，在产品的价格上看也无太大差别； 投资客户对梯户比关注度较低，市场梯户比较低，单层面积在1000平左右 公寓购买客户梯户比关注度较低 在售项目标准层平面面积多集中在800-1500平米左右 客户对于物业管理、配套及服务感知明确，目前市场公寓项目有很大的超越空间 区域内没有纯居住公寓，现有公寓基本上都为商住两用，居住条件欠佳 公寓的物业管理和配套水平有较大提升空间 客户对于服务、配套等有较明确的感知 小结：在客户感知度较高的精装修、服务、配套方面存在较大的市场超越空间 客户关注因素：户型、精装修、配套、物业管理、服务等关注度较高 不敏感因素：投资回报率、产权、总价、梯户比 在精装修、服务、配套、物业管理等方面公寓产品存在较大的市场可超越空间 公寓市场结论： 住宅市场分析回顾1： 住宅市场分析回顾2： 各物业市场表现总结 价格比较：商业〉写