20130820--布吉社区商业调研概要.pptxVIP

1 ;2 ;;4 ;布吉老街商圈：深圳市级商业副中心，依托布吉火车站（深圳东站），历经百余年发展历史 。商业经营火爆，高租金，高密度，高人流，是大布吉区域的绝对商业中心。商业类别涵盖商业步行街、百货、超市、专业市场，主力业态服饰、餐饮、休闲娱乐。但商业设施陈旧，档次偏低，以国内中低端品牌为主。;布吉老街商圈基本商业价值总结 布吉老街商圈商业分布略呈哑铃状，吉华路新一佳附近与金鹏百货附近是两个价值极点，它们代表了布吉商业最优价值区，是商业的核心地带，布吉新一佳附近街铺主流租金在600-1200元/平方米·月，金鹏路主流租金在600-1000元/平方米·月；良好价值区主要出现在吉华路中段，处于两大极点之间的区域，主流租金在400-800元/平方米·月；一般价值区主要出现在专业市场群及西环路沿线，主流租金在150-300元/平方米·月。;布吉中心商圈：与布吉老街商圈隔铁路相望，背靠布吉镇政府，属于区域中心政务区，伴随天虹商场的开业自发形成 。天虹周边人气较旺，沿街商铺基本无空置，少部分内街空置率较高。;项目名称;布吉萝岗商圈：萝岗商圈的兴起缘于区域内商品房小区高度集中，居住氛围醇熟。几乎全部的社区商业沿百鸽路、荣华路、萝岗路分布。商业经营情况良好，空置率低，业态以满足区域内居住人群生活娱乐为主。;百鸽路：萝岗商圈的最主要商街，沿街数个社区底商联成一体形成外向型社区商业中心；主要面向周边社区居民，因其丰富的业态，涵盖餐饮娱乐休闲百货商超，也吸引了部分布吉其他区域人群；经营情况良好，较少空置。;商街位置;大芬沃尔玛商圈：起步晚，发展快，依托沃尔玛、大芬油画村以及周边数个大型居住社区自发形成，主要消费群为外来商旅人群及周边社区居民，商业经营情况良好，铺位出租率较高，部分内街有空置。;大芬沃尔玛商圈之典型社区商业;桂芳园（沿深惠路）：龙岗大道沿线，业态定位以满足本社区居民日常生活需求为主，中档餐饮也吸引周边区域消费者。;康达尔花园：龙岗大道沿线，属沃尔玛商圈，受深惠路阻隔，消费人流不易导入。业态定位以满足本社区居民日常生活需求为主，规模较小，???营情况一般。;项目周边商业环境;布沙路：城市主干道，连接布吉至沙湾的主动脉，是沿路数个社区居民以及南湾企事业单位进出的主要通道。沿路商业以农民房和统建楼底商为主，商业档次普遍偏低，业态以零售、餐饮等居民日常生活需求为主。租金水品偏低，但出租率较高，商业多只租不售。受地势影响，动线连贯性较差，且城市主干道道路车流量较多，影响马路两侧的人流互通。 由于布沙路较长（2.9Km），各段情况略有差别，故分为龙岗大道-中翠路段、中翠路-南新路段、南新路-丹平快速段来研究。;布沙路（中翠路-南新路段）：沿线主要有百门前工业区和数个统建楼社区，以服务产业工人和周边社区居民为主，主力店有汇佳购物广场，主力业态以服装为主，辅以零售和通讯，餐饮比例不高。 ;布沙路（南新路-丹平快速段）：沿线商业大部分为农民房底商，主力消费人群以周边社区居民及少量工厂工人为主，主力店有万福佳佳购物广场，主力业态以建材、餐饮、零售为主，少量日常生活配套。经营情况一般，部分统建楼底商空置率较高。;樟富北路：沿线商业为农民房底商，总体商业规模不大，主力消费人群以周边社区居民为主，主力业态以餐饮、零售等日常生活配套，经营情况一般，但较少空置；随着本项目华润万家开业，人流量明显增多，商业氛围明显增强，随着越多品牌商家的进驻，未来商业前景看好。;佳兆业可园底商：可园所处位置相对封闭，不邻城市主干道和次干道，可达性较差，主要消费客群来自本社区住户。业态也多以满足社区具名日常生活需要为主，典型的内向型社区商业，整体经营情况尚可。;和谐家园底商：佳兆业可园斜对面，邻深惠路，受沃尔玛商圈辐射，但因龙岗大道阻隔，人流较难导入，并且社区规模小，主要业态以满足本社区具名生活为主，内向型社区商业，经营情况一般。;中城康桥花园左庭右院：两社区隔路相望，商业基本对街分布，故合在一起分析。当前业态以满足社区居民日常生活需求为主，项目交通便捷，居民在购买大件物品时选择外出至沃尔玛商圈。整体经营情况一般。 ;位置;1、佳兆业可园 2、佳兆业桂芳园 （龙岗大道沿线） 3、布吉东大街 4、康达尔花园 5、和谐家园 6、中城康桥花园 7、左庭右院 8、大世纪花园 9、百合星城 10、信义假日名城;项目名称;中海·壹街区;中海·壹街区铺位划分及业态规划;中海·壹街区系列平面;中海·壹街区实景照片;;区域商业主要以社区底商和街铺为主，在售和未来新增也以社区底商的形式出现，说明区域商业尚处在商业发展期的初期向发展期后期过渡的阶段，但距离商业成熟期还有较大差距。 区域经营情况良好的社区商业项目多属外向性社区商业，依托周边社区居民，同时增加餐饮及休闲娱乐等业态占比，吸引外部消