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20150528土地一级开发案例:中新集团
同行业研究——中新集团
一、企业概况
企业名称
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(中新集团)
主营业务
城市综合开发(土地一级开发)
企业规模
拥有中新置地、中新公用、中新教服、中新苏通、中新苏滁等40多家子公司,员工近3000人,总资产220亿。2013年实现营业收入53亿元,实现净利润6.5亿元。
企业目标
中国新型城镇化领军企业
股权结构
一、企业概况
中国和新加坡两国政府在北京签署合作开发协议,成立了中新总理级别的联合协调理事会,成为公司组建的基础。
成立合资公司“中新苏州工业园区开发有限公司”。占股比:新方财团65%,中方财团35%。
成立股份公司,筹备上市。
更名为中新苏州工业园区开发集团股份有限公司(简称:中新集团)。
1994.2 筹备
1994.8 成立
2008.6 筹备上市
2009.6 更名
2001.1 股权结构调整
调整后占股比:中方财团65%,新方财团35%。中方承担管理职责。
2005.6 新增3家股东
港华投资、新工集团、苏州新区高新认股20%。中方财团52%,中方财团28%。
二、业务板块
以城市综合开发(土地一级开发)为核心,房地产开发、公用事业为两翼的产业布局
产城融合、产城一体的大型城市综合开发和以商住为主的小城镇中心集镇开发。以包含招商、规划、软件转移、教育服务等内容的新型城镇化建设为主体板块,以房产开发和市政公用作为两翼支撑。
业务实质——房地产为主业
中新集团将自己的业务核心定位为城市综合开发(土地一级开发),然而其本质是以房地产为主业。根据营收情况,2013年房地产开发与经营收入高达32.2亿元,占其主营收入的比例为60.95%,而土地一级市场开发占比为13.26%,远低于房地产业务。
2013年主营业务收入结构图
三、城市综合开发(苏州工业园)
区位交通
位于苏州古城区东部,轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京,与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。
规划面积
总规划面积288平方公里,其中中新合作区80平方公里(原规划70平方公里)
开发主体
管理主体:苏州工业园管委会
开发主体:中新苏州工业园区开发
有限公司(CSSD)
股权占比:中方65%,新方35%
(2001年之前相反)
资金来源
中、新双方按照占股比例投资
开发时序(先期开发产业园聚集人气,后期开发住宅和商业作为配套)
①金鸡湖西工业园—②金鸡湖西住宅—③金鸡湖商业--④二期环湖及湖东片区、三期工业片区(跳跃开发)--⑤中新生态城
苏州
老城区
①
①
②
②
③
中新合作区
三、城市综合开发(苏州工业园)
一期
1994
2000
2001
一期,新方主导开发阶段
二三期,中方主导大开发阶段
二、三期
一期
二期
三期
四、房地产开发
工业地产
住宅开发
商业开发
民生项目
物业管理
中新是园区的工业地产开发运营商
园区内现拥有90万m2的工业厂房
旗下中新置地主营房地产开发业务
形成了滨湖、万国等五大产品系列
在张家港等地有开发项目
参股圆融集团涉足商业地产开发
在园区内配套建设青年公社、人才公寓、优租房等出租型物业
旗下的和乔物业具有物业管理一级资质,现管理物业440万m2
四、房地产开发(住宅、商业开发)
园区主要有两大开发主体,一个是中新集团(中方财团52%,新方财团28%),一个是苏州工业园管委会下属企事业单位。
中新集团
管委会
中新置地
新建元控股
建屋集团
商旅发展
测绘公司
88.8%
100%
11.2%
75%
25%
100%
100%
100%
圆融集团
房产开发(核心)
物业管理
酒店运营
教育服务
商业地产(核心)
旅游地产
住宅开发
商业运营
美庐、姑苏会、大湖城邦、水云居、喜来登酒店等
李公堤、圆融时代广场、阳澄半岛、阿卡迪亚等
住宅(核心)、产业园、酒店、体育、物业等
紫宸庭、伊顿小镇、海德公园、建屋产业园、建屋星海游泳馆等
商业、旅游、汽车、酒店
金鸡湖水上旅游、摩天轮公园、月光码头等
邻里中心公司
100%
邻瑞广场、荣鼎广场、邻里中心、邻里汇、邻里酒店
新城邻里中心案例
苏州新城邻里中心于1998年5月开业,总建面共2.1万㎡,由新城大厦和新城大厦附楼两部分构成,其中新城大厦分为A、B区,从F1-F4总四层,附楼以新城生鲜卖场为主,共两层。
新城大厦A区
新城大厦B区
邻里中心副楼
四、房地产开发
五、公用事业
打造新型城市公用事业综合运营商
中新公用
公用事业
环境能源
水务
燃气
热电
污
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