xx项目策划提案(一).pptVIP

xx市xx地产项目前期策划提案(一） 提案目录 第一部分：安庆市场 第二部分：项目分析 第三部分：项目定位 第四部分：营销策略 第五部分：包装策略 第一部分：安庆市场 城市解读 安庆辖1市7县3区，总面积1.53万平方公里, 总人口 610万人；其中城区面积566平方公里。安庆市区人口73万。 “十一五”期末要求市区内达到“双百”城市规划要求 水陆空交通网发达，安庆港为国家一级口岸 安庆产业结构齐全，具有一定基础和规模，以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业，是安徽省“皖江开发”的重点工业城市之一 区域布局 分区 迎江区是安庆老城区，生活配套齐全，居住心理成熟 大观区以东侧大湖风景见长，吸引中高收入、注重生活质量人群 宜秀区是新的政治、经济、物流中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 发展主城，东进北扩南联，带状组团式发展 经济发展 “十五”期间，全市生产总值年均增长9％，比“九五”时期增涨1.7个百分点 财政收入高于地区生产总值增长，年均增长12.6％ “十一五” 目标：全市生产总值按不变价年均增长12％左右， “十一五”末生产总值达到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元，人均5000美元 投资与购买力 固定投资增速增量，势头强劲，房地产投资逐年上升，步态平稳，房地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增长，相对可支配收入增幅较慢 城市发展轴与房地产关系 城市发展 启动期———————成长期———————成熟期 开发区现状及发展 市区近三年房地产供应状况 市内楼市价格走势 安庆楼市前景预判 07年安庆楼市仍将延续06年下半年的市场走势，处缓升期 表现如下： 房价持续上升，购买力日渐成熟，投资范围扩大使房价增幅趋缓 房价梯队没有拉开，楼市热点集中在沿江老市区和开发区 多层产品是区域供应的主要产品，产品同质化竞争激烈，少数品质大盘售价飙升，小高层/高层抗性较大 原因如下： 安庆经济处于上升期，但基数较大，短期内难有大突破 土地供应量持续加大，市场容量接近饱和，竞争激烈 投资增多，购买力分散 项目所在区域楼市前景预测 商品房供应量减少，小高/高层供应增多，房价上扬 表现如下： 可供商品房开发的土地稀缺，零星地块面积狭小，开发量小 准现房、现房多，价格上涨快 建筑密度大、容积率高，多家小区品质难上档次 小高/高层集中供应 原因如下： 开发时间长，前期开发量大，居住成熟 随开发量减少，外来人口续增，导致价格上涨 土地成本增加，开发企业追求最大化利润 本项目区域近期上市楼盘 区域楼盘一般了解 现上市楼盘多数体量小，开发、上市时间和本项目多不在同期，各楼盘对本项目不构成直接竞争，但区域内开发或销售滞后的楼盘对本项目会有一定影响。对本项目有影响的楼盘有：中宜·锦绣人家、吉祥·玫瑰园、丹桂花园等 * 城市阅读 / 楼市阅读 长 江 沪蓉高速 京九铁路 至广州 至北京 至温州 至上海 至厦门 城市阅读 迎 江 区 大 观 区 宜 秀 区 大桥经济开发区 资料来源：“十一五”规划纲要 城市发展进程加快，城市容量骤增，人口周边市场补充性聚集 城市阅读 资料来源：政府工作报告 经济发展为市场提供了更多的机遇，同时也给发展带来更高的要求 城市阅读 居民购买力逐年增加，但增速跟不上房地产投资增速。 城市阅读 资料来源：政府工作报告 时间轴 2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010 地产发展 地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步 （本案处于全市发展成长期与成熟期之间） 本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形成，有一定机遇，也面临众多问题 城市阅读 本 案 资料来源：安庆市城市规划局 生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺盛，幅射周边 城市阅读 以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已基本完善，而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销售均价约为2200元/㎡左右 施工面积逐年增加，非商业土地建设大大超过房地产业 06年房地产竣工面积有所减少，这和土地使用成本增高分不开 销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售面积150万平米接近市场饱和 投资势头强劲，费用大增 资料来源：政府工作报告 2004年——2006年底安庆房地产开发状况图 安庆市场房地产年销售面