万科-深圳万科金色领域项目研究报告-34页-同致行-2010.pptVIP

* 深圳万科金色领域项目 研究报告 2010年3月14日 万科品牌，深圳房地产领导者之一 搜房网点击率第一（127035） 板块规划（航空城） 首次开盘当日销售一空 选择理由： 项目基本介绍： 项目位置：福永镇翠尚西路与宝安大道交汇处南 占地面积：6.2万平方米 可售面积16.2万（其中住宅约15.6万） 户型面积：以80-160平米的三、四房为主 装修标准：提供精装修 产品风格：发生建筑风格 园林风格：法式园林 基本信息 产品信息 周边情况 城市规划 项目规划及包装 项目建筑、园林 项目户型设计 项目精装修标准 项目销售情况 项目营销推广策略 项目人群 目 录 城市总体规划： 《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系——2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。 前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。 福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务职能。 2007，前海华丽转身——深圳新城市中心深圳进入“双核时代” 东岸发展枢纽：位于深港穗黄金经济走廊重要节点，以西部通道、国际码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。 区域一体化进程中生产要素集聚度最高的地带 。 宝安中心区——珠三角中心发展“脊梁”上的重要节点位置。 区域规划 宝安中心组团中心结构规划： 规划范围包括宝安区新安街道办、西乡街道办和福永街道办南部地区，给话用地面积为162.1平方公里； 构筑“一主两副三中心”的多元化服务中心 本项目 副中心一为福永街道办中心为主体的综合服务中心，为机场和沙井临港工业发展区提供商贸服务； 副中心二为航空城物流产业园区中心，主要为物流产业集聚区提供配套服务设施； 主中心为宝安中心组团中心区，集中了行政、文化、体育、商贸等服务功能 构筑“一主两副三中心”的多元化服务中心 区域规划： 项目所在区域位于宝安中心城区 综合考虑区域关系、资源条件、发展基础、生态环境约束等多种因素以及城市管理体制改革的需要，以初步形成的城市功能组团结构为基础将全身地域空间划分为5个分区，实施差异化的发展策略。 航空城组团 板块规划： 本项目所在区域属于组团功能规划中的航空商贸功能区，以及组团标准分区中的机场东片区； 航空商贸功能区：依托深圳国际机场重点发展商务办公、会展、金融和教育培训等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能，形成服务于港区和沙井临港工业的综合配套服务区。 机场东片区：包括福永南老城区和西乡北黄田地区，范围为宝安大道、机荷高速延伸段、凤凰山、福海大道和凤凰路围合区域，分为8个标准分区。规划通过旧城改造，为基础和沙井临港工业提供综合配套服务。重点发展商贸、酒店、金融、办公、教育培训机构等现代服务业和现代居住配套产业，成为深圳城市形象的门户地区。 现状区域特征： 优1 多维交通体系： 由机场、码头、轨道、城市干道、城际公路主城通达性极高的枢纽体系； 优2 国际产业基地： 与香港、澳门，乃至国际的交通互通优势;世界500强企业的强势入驻，均奠定了区域的国际产业发展基础； 优3 高承接力人群： 较高的产业集中度决定期间密布了的相当数量的企业中高层管理者：以及相对富裕的本地原住民和机场航空人员； 优4 深度跨界影响： 通过海陆空的多维对家，实现对港澳、泛珠、城市其它中心区域的深度影响，扩大本项目的影响范围； 现状区域特征： 环境相对复杂： 周边工业区林立，决定了其他人流和环境都相对较为复杂；治安、生活氛围、环境卫生情况均较为担忧； 配套相对低端： 周边生活配套丰富，但相对低端，除宝丽来国际大酒店外，甚少高档消费场所； 污染相对较强： 临近工业区和机场，决定了区域内的噪音、空气等污染相对其它区域更为严重，对生活质量有较大影响； 劣 劣 凸显的区域价值 深圳西岸——国际西岸——都市核心 所以，宝安中心区有着—— 未来高价值 西部城市中心、功能最强国际化综合区、人口密度高、消费强劲、物业发展潜力大、商业商务价值高企。 区域价值决定项目未来无限的投资潜力 区域总结： 项目总体规划 规划为14栋15层亲地小高层，围合式布局，地道法式建筑风格，一梯三户及蝶式布局，保证每家每户的采光通风及私密性。 一期沙盘实景拍摄 现场包装 小区入口 一层为商业 中央景观带 小区入口两侧建筑物 围墙展示融入法式风格，与建筑、园林相匹配，称砣法系氛围； 现场迎宾大道包装融入法系特色，客户到访的第一区域带给客户法系的尊贵感； 迎宾大道 项目周边资源 具备一定的景观资源优势；本项目西侧拥有高