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下沙区域商业地产市场分析及典型商铺评估;目录;一、杭州商业地产现状;2012年杭州商业地产成交分析;1月杭州写字楼商住楼区域成交详情表;二、下沙商业地产市场分析;地铁1号线： 钱塘江隧道--富春江路--秋涛路--火车城站--湖滨--龙翔桥-- 凤起路--武林广场--西湖文化广场--艮山门--闸弄口--建华村 --彭埠--红普路--九堡--九堡东--七堡东--下沙文泽路--下沙西 --下沙--下沙东 ;三、九佰碗老汤面商铺市场价值评估;3.标的物铺个体因素分析 九佰碗老汤面是个中式餐饮类的品牌，拥有多家连锁店，占有一定的品牌优势。其产品种类多样，口感较好，人均消费较合理，属于大众型的消费。其商铺建筑较新，建成于2007年，租赁年限为20年。商铺分为上下两层，面积较大，商铺结构较好，设施完整。 ;4.1所处商圈评估总结： 标的物所处商圈位于物美商圈，周边有新美商城、物美超市、星尚城等规模较大的购物商城，交通便利，人流量、客流量较大，商业氛围较浓厚。 ;4.2交通状况评估总结： 标的物所处于四号大街，交通便利，有到下沙各个地区的公交线路。同时，车流量也比较大，在人流、客流量高峰会造成路面交通拥堵，显得路面宽度不够。商铺外虽拥有较多的机动车和非机动车停车位，但存在着车辆停放不够规范的现象。人流量高峰期，由于车辆的停放，造成行人前往标的物消费较困难的现象。总的来说，标的物所处位置交通状况不利于其长期发展。 ;4.3 客流量评估结果： 该标的物客流量大，消费者多。因处于大学城，所以17—49岁消费者占主体地位，16岁以下及50岁以上的消费者较少。为满足消费者主体的需求，该商铺应根据该年龄段消费者的喜好，消费能力调整商铺内部装修及产品的口味、价格、种类等来提高客流量。 4.4标的物一公里以内的市调评估结果 距商铺一公里以内有两座四星级酒店，购物中心三座，超市三座，大学四所，中学一所，幼儿园所和数家银行。该地区为消费区域，形成了较商业街的集中，比较适合各种直接消费，形成这样主要是因为大学生是该区域的消费主力 ;5.商铺投资五种实用估价方法:;7.估价测算过程结果和结论 评估售价的基本原则 市场???较法的影响因素：位置，商业气氛，人流量，周边环境，交通情况，内部规划设施，规模，发展商信誉和经营管理公司。 根据数据计算得：Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为各项目之均价 PA’=( QX/QA)×PA =(85/71) ×2700=3232.3943元/平方米 PB’=( QX/QB)×PB =(85/82) ×4700=4871.9512元/平方米 WA= 40% WB=60% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB =3232.3943×40%+4871.9512×60% =4216.1284（4216）元/平方米 物美大卖场一楼商铺九佰碗年租金为： 4216.1284（4216）元/平方米 ;8.总结 经以上从市场比较法对物美大卖场一楼商铺九佰碗年租金进行评估，我们认为本项目街铺在公司或者投资者策划理念得到充分发挥，在软件、硬件上有充分的支持的前提下，项目年租金4216.1284（4216）元/平方米的售价比较符合现行市场的价位。;