世源大厦商业综合项目提案1.pptVIP

积极面对现状，以销售确定营销方向 深度分析现状，明确销售定位思路 根据写字楼的特性确定营销主体 仔细发掘项目自身特色 塑造开发商实力，体现预期项目价值 根据租金倒算方式建议项目一期预售均价 工作销售计划 如图所示，金融保险服务类中银行机构、60%的投资机构及所有保险公司都有意向选址CBD； 咨询服务类机构均会考虑留在CBD； 50%的通讯及IT公司表示不会选址CBD, 另外50%尚不确定；传统行业公司选择意向不确定。 客户产业分类与未来可承受租金 产品分类与可承受租金相关性 如表所示，金融服务类中银行机构和投资机构所能承受租金最 高，平均为每月30美元； 保险公司平均为每月30至35美元。 咨询服务类以律师事务所能承受租金最高，平均为每月30美元 以上； 会计师事务所最低，为每月25美元左右。 通讯及IT行业虽然普遍吸纳量大，但整体租金较低为每月18- 25美元。 传统行业公司可承受租金保持在中等及中高价位，平均每月 25-30美元，而且能源、医药公司承受能力高于制造业公司。 未来面积需求与租金承受相关性 客户未来面积需求与可承受租金 如图所示，未来面积需求与可承受租金成反比关系，即需求面 积递增，其可承受租金递减。例如有1,000-1,999平方米需求的公司可以支付平均每月高于35美元的租金； 面积超过10,000平方米的公司多数只能承受每月25美元以下的 租金。 可以发现1,000-1,999平方米的公司多为金融保险服务机构， 而超过10,000平方米的公司为通讯及IT 公司。 选址CBD意向与承受租金相关性 客户选址CBD意向与可承受租金 意向选址CBD与可承受租金成正比关系，即选址CBD的公司可以承受高中价位的租金（每月大于30美元）； 而不选CBD的公司大多只能支付低价位租金（每月18-23美 元）；不确定的公司平均可以支付中档价位的租金。 可以发现选址CBD并可承受租高中价位租金的为金融服务机 构；不选CBD并支付低价位租金的公司大多是公司为通讯及IT 公司，但值得一提的是也有部分金融服务机构选择非CBD区。 目 标 客 户 定 位 1、 金融保险服务产业： 银行机构、投资机构、保险公司； 2、 中介服务机构： 会计事务所、律师事务所、其他专业咨询机构； 3、 高新科技产业：通讯及IT公司为代表； 4、 传统行业：能源公司、制造及医药业公司 5、 国内外集团总部 6、 电视传媒产业链下游的传媒机构 目 标 客 户 锁 定 原 则 针对上述具有发展延续性实力客户细分 针对公司发展需求与投资回报的平衡 针对公司形象与业务关系的区间值 合理平衡三种关系是目标客户锁定的重要原则 市场客户划分 北京CBD的规划和定位是以金融保险为核心的现代服务行业产 业区，其发展呈现四大趋势： 金融业迅速发展；咨询、会计等中介服务机构聚集，是北京 CBD现代服务业的主导产业； 世界500强企业及跨国公司总部或办事处密集； 文化传媒产业发展具有潜在空间。 市 场 机 会 国内外集团企业对于CBD地段认知 中央电视台和北京电视台的入驻，预计有大量传媒、广告 及影视制作类公司随其后聚集CBD，为CBD各写字楼带来市 场需求； 2008年后，市场供应量减少，相对的空置率将会有所下降。 市 场 威 胁 金融系统企业可能受政策影响而动迁 各大区域性商用物业的政策吸引 CBD房地产市场持续高价与购买者心里价位差距。 市 场 租 金 走 势 目前，CBD写字楼平均租金水平为每月每平方米 24-26美元。 2006至2007年底大量的市场供应， 将促使平均租金有整体下降趋势。 预计实际平均租金为：每月每平方米18-24美元。 项 目 优 势 位于CBD核心位置 项目位置较其长安街沿线、光华路物业出 入交通相对便利 临主干道，客户设置公司标识有利 于企业形象 整栋面积可满足大面积客户的需求 项目工程有调整余地 项 目 劣 势 项目停止时间长，客户对于项目启动缺乏信心 周边环境不完善，将对一期的销售及未来入住客户造成影响 结构陈旧，与周边新项目有明显差距 营 销 策 略 写字楼的销售一定要与目标客户的需求密切结合 写字楼销售策略的制定要与租赁密切结合 根据行业分类和租金分析预测售价是比较科学的方法 针对项目所在区域的过去和未来趋势制定销售策略 区分写字楼营销与商住两用楼盘的区别 营 销 建 议 * 【世源