东陵金杯厂地块初步开发建议.pptVIP

* * * 商业开发方案 商业开发方向 商业辐射人群 项目可开发酒店； 项目可做少量的公寓产品（公寓产品从地理位置看无竞争优势），主要用来弥补商业比例及容积率； 临方家栏路做临街商业网点（1-2层）； 临江东街处做大型集中商业及大型独立商业，打造类似皇姑区北行商场区域级商业中心； 项目辐射人群主要是本案周边人群； 项目将商业与南塔商圈打开差异化，将商圈辐射面积做大，可辐射南塔商圈，及浑河以南，长青桥两侧客群，借助沃尔玛、中兴超市及新生活广场商圈，做大型集中商业，成为真正的区域级大型商业； 住宅分期开发方案 方家栏路 方南路 江东路 规划路 26-26层高层 16-18层小高层 商业 产品类型：根据4.5容积率，基本以高层为主。若项目容积率可以下调，应适度增加9层、11层、12层小高层住宅，高层设计24—28层 一期 二期 四期 三期 分期：项目分四期开发 启动区选址：根据本案快打快销策略，宗地西北区交通便利且靠近配套，居住价值最高，适宜首先开发 住宅分期开发规模 开发期数 一期 二期 三期 四期 合计 开发面积（万平） 13 18 20 30 81 开发年限 2012.12-2014.1 2014.1-2015.1 2015.1-2016.7 2016.7-2019 5-6年 方案一：容积率4.5（剔除商业） 方案二：容积率3（剔除商业） 开发期数 一期 二期 三期 四期 合计 开发面积（万平） 10 14 15 15 54 开发年限 2013.1-2014.1 2014.1-2015.1 2015.1-2016.1 2016.1-2017.1 4年 根据本案实际情况，及周边竞品及沈阳年均去化量，按满容计算，开发周期在5-6年，加之大体量商业，去化周期可能会更长，此开发方式周期长、将增加开发资金压力和开发风险。 若本案容积率能降到3，将缩短开发周期，根据沈阳中原对整个沈阳市场监测，目前沈阳最高单盘年去化量在18-20万平，本案有可能实现快打快销，实现资金快速回笼，将大大降低本案开发风险。 价格建议 Part 3.3 本案价格建议采取低开高走策略，并运用市场比较法确定本案价格 定价原则——低开高走 建议本案定价采取低开高走策略，主要原因有以下几方面： 考虑到开发商“快打快销”的开发思想； 为了快速入市抢占市场份额和完成销售目标； 为了后期的良好销售打下坚实的基础，采用价格“低开”。项目后期通过品质。实景、口碑等发力，实现价格的“高走”。 选择“市场比较定价法”确定本案价格 市价反映了区域市场合理的市场需求与价格空间，该价格将带来合理的利润； 这里将采用的是市场比较法制定项目的平均售价，在此基础上进行差异定价（即考虑交通、周边配套、户型设计等），再结合市场涨幅预测来最终确定项目的市场定价。 由于市场比较法涉及项目诸多细节配置和材料的使用情况，在现阶段还无法完全确定，在此我们确定具体的细节配置和材料的使用情况参照一般市场行情。 根据市场比较法，推算出未来本案小高层产品初期上市价格在7800-7900元/㎡，高层上市价格在7500-7600元/㎡ 项目名称 本案 好旺角广场 佳和新城 参考条件 均价（元/㎡） Px Pa=7400 Pb=7000 位置交通 10 9 8 7 周边环境 8 9 8 7 商服配套 8 9 8 7 教育配套 6 4 4 5 规模 10 8 6 9 景观 9 8 7 8 户型结构 12 9 7 8 内部规划设施 10 7 7 8 发展商荣誉 6 6 4 5 工程进度 8 5 6 7 交楼标准 5 4 4 4 物业管理 8 7 6 7 合计 100 Qx=85 Qa=75 Qb=82 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’ =（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’ =（Qx/Qa）×Pa=(85/75) ×7400=8387 Pb’ =（Qx/Qb）×Pb=(85/82) ×7000=7256 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa =30% Wb=70% Px =∑PiWi =Pa’Wa+Pb’Wb =7595元/㎡ 结合市场涨幅预测定价： 通过前面市场比较法定价，综合考虑片区增值的影响,因此得出本案上市价格： 小高层：基准均价（按7500元计）×片区增值（5%）=7875元/㎡ ≈7800——7900元/㎡ 高层：根据经验差价，预计7500——7600元/㎡ 根据分期上市量加权计算，本案小高层产品整体均价约8850-8950元/平，高层产品整体均价约8550-8650元/平 开发期数 一期 二期 三期 四期 全盘 年涨幅 5% 8% 5% 10% 13.5% 上市小高层价格预计 （元/平） 7800-7900 8400-8500 8800-8900 96