中介风险与法律对策.pptVIP

中介风险与法律对策 叶宏伟 博士 浙大房地产投资研究所法律事务部主任 21世纪不动产杭州区域副总裁 浙江六和律师事务所律师 二．合格经纪人必备素质 1、法律、法规多变 例如：楼书性质、税收、金融 2、立法趋势 ①对政府相关部门 ②对开发商、供给者、中介公司 ③对消费者 七、房地产法律概述 与房地产有关的法律法规有： 《合同法》、《合同法司法解释》 《土地管理法》、《城市房地产管理法》 《担保法》、《消费者权益保护法》 《浙江实施〈消费者权益保护法〉办法》 《商品房销售管理办法》、《广告法》… （一）合法性与合理性 1. 法律依据 法律有明确规定 法律没有明确规定 法律规定相互冲突 2. 证据 ①书证 ② 物证 ③当事人陈述 ④ 证人证言 ⑤鉴定结论 ⑥ 勘验检查笔录 ⑦视听资料 （二） 法律责任构成要件 违法（或违约）行为 主观过错 损害结果 因果关系 八、杭州当前一手房争议焦点及著名案例 1.广告与实际交付不符问题 要约与要约邀请 2.面积“缩水”或“放水”问题 3.交付问题 ①如何认定交付 ②交付的条件；条件不符的交付是否算法律上的交付 ③逾期交付的法律责任 4、规划设计变更 影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买收人 5、装饰，设备问题，基础设施，公共配套问题 6、产权登记逾期问题 7、买卖号子问题 8、其它问题 争议解决方式问题 房屋平面图 解决个别争议的形式问题 建议： 提高自身修养； 法律事务的归口管理； 着重学习合同法。 谢谢大家! 1995年的合同规定 第十条 交付期限 甲方须于 年 月 日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须是综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。 1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。 2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的 规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。 第十二条 甲方逾期交付的违约责任 除本合同第十条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，同意按下列第 、 、 、项约定处理。 1、逾期不超过 天，按本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，月利息按 利率计算。 2、逾期超过 个月，甲方按乙方累计已付款的 %向乙方支付违约金，合同继续履行。 3、逾期超过 个月，合同终止。甲方按乙方累计已付款的 % 向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。 * * 一、 中介公司 经纪人的法律地位和性质 ㈠、委托合同 委托人 受托人 ㈡、行纪合同 委托人 行纪人 ㈢、居间合同 委托人 居间人 第三百九十六条 委托合同是委托人和受委托人约定，由受托人处理事务的合同。 第三百九十八条 委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。 第四百一十条 委托人或受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成的损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 ㈠、委托合同 委托人 受托人 第四百一四条 行纪合同是以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。 ㈡、行纪合同 委托人 行纪人 第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六