五番街终稿(动).pptxVIP

上海美罗城五番街案例分析克而瑞商业 孙荣China Real Estate Information Corporation2012年5月 上海项目地理位置上海美罗城由上海徐家汇商城（集团）股份有限公司和新加坡美罗控股公司合资合作组建，成立于1993年4月。所辖物业美罗城和美罗大厦，总投资1.35亿元。项目占地总面积2.15公顷，建筑面积11万平方米，其中美罗城6.7万平方米，美罗大厦4.3万平方米，由新加坡BJ建筑设计事务所和上海华东建筑设计研究院共同设计，上海住总集团建造，1994年动工，1997年竣工。项目周边商业气氛成熟，周边有港汇广场、汇金百货、第六百货、东方商厦等多个大型商业。附近交通便利，地铁1号线和9号线相汇于此。有43路、931路、985路、50路、122路等多条公交线路。项目简介2010年8月6号，美罗城地下一层五番街的正式开业，使整个徐家汇商圈注入了一股新鲜“血液”。汇集了日本药妆Segami、日本服装家具品牌MUJI（无印良品）等20多家日本时尚品牌专卖店的“五番街”，名副其实地成为了徐家汇的日式地下城！不仅如此，更有千百种地道的日式美食、点心来满足你的味蕾。置身于此，让人似乎恍然到了日本。前世作为徐家汇地区第一家电脑专业市场的地下一层，主要经营，影音类产品。大食代人气沸腾的大食代，对于追求平价美食的消费者有很大的吸引力。但整体环境拥挤脏乱。SEGA百脑汇徐家汇地区唯一一家大型游艺机房，虽然价格稍贵，但人气十足。割肉虽然到时美罗城B1层的经营状况尚可，但经营方也看到租金的停滞、商业档次低、环境混乱等制约未来发展的瓶颈，为了未来的发展，经营方做出了大胆的选择。提前终止了与B1层百脑商家的租约；同时承诺大食代和世嘉两个主力店在新的位置上如果利润不及以前将做补偿。目前经营状况良好，客流比在之前在B1时略少。6F目前经营状况一般，客流比之前位置时减少很多。与租户提前终止租约，目前大部分商家已搬至百脑汇2期。再生以追求时尚潮流的年轻人为目标客群，整条街区以日系风格为主。引入了MUJI、Segami、PEACH JOHN、zoff等日本知名品牌。MUJISEGAMI都恩客七叶和茶tutuanna美仕唐纳滋食家物语甘味黑圣摩珂咖啡贝儿多爸爸拉面玩家是华丽的转身，亦是转型的试水徐家汇商圈首家以日本风情零售、美食为主题的商业街区百脑汇转型的开路先锋招商起航2008年开始，美罗城就组织了一支赴日本招商的队伍。经过两年时间的探访和说服，凭借着与日本知名百货高岛屋的密切关系。一批从未进入过中国市场的品牌叩开了大门。历史悠久的日本品牌五番街中首次进入中国市场的品牌约占六成以上。ＳＥＧＡＭＩＲＡＮＣｆｒａｎｃ……以市场稀缺为核心新鲜感高、趣味性足的品牌五番街中不乏一些日本的百年老店。NANA’S TEA甘味黑花丸乌冬面……五番街从2008年就开始策划，整条街的设计邀请了日本著名商业地产设计师北井先生担纲，营造了开放式的街景氛围。“街道铺着石子路，两边随处可以看到绿化和造景，还有可供休憩的桌椅。人流导入序号人流导入（人次/小时）人流导出（人次/小时）12280192024207803240162478048051440156063013072052在周六高峰时段，整个五番街的人流导入达5210人次，导出为5084人。整个人流带动的效果是很明显的。虽然5号口的人流导入达到1440人，但约有40%的客流 在4号口流向了百脑汇的1F。所以对五番街而言，其主要的人流导入仍是依靠1号口为主。由于1号口位于美罗城的中庭，并且美罗城门口为徐家汇商圈的传统约会碰面地点，所以此处的人流最多，其次为连接地铁1号线和9号线的5号口。3号、4号口连接着百脑汇，有约30%的5号口导入的人流直接通过4号口前往百脑汇。6号口为4部垂直电梯，消费者主要由此前往美罗城的较高楼层，通过此电梯到地下一层的顾客相对较少。备注：另有两部垂直电梯，4部扶梯，消费者使用较少，因此未统计在内，以上数据为周六17：00-20：00监测所得动线设计人流动线人流聚集点整个项目的人流动线为弧线形，布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强。但迴游性略差、单方向性容易造成一定的枯燥感。主入口位于项目的两端，能有效的利用人群均等的浏览各个商店。业态构成无论是整体数量还是面积上而言餐饮美食类业态都占比过半，在五番街的业态中处主导地位。业态品牌面积餐饮美食花丸乌冬面85餐饮美食EIKOKUYA ROOM ROOM 110餐饮美食Royal Shen 10餐饮美食摩提工房10餐饮美食贝儿多爸爸10餐饮美食拉面玩家300零售BySelvage120零售ZOFF95零售SEGAMI350休闲娱乐世嘉游艺700餐饮美食上海早晨650餐饮美食汉堡王300零售蜜桃派60餐饮美食圣摩珂咖啡90餐饮美食甘味