产业办公研究报告.pptVIP

三、案例与应用 案例与应用/项目概况 通过案例验证项目是否能进行产业办公开发，以及确定其引入产业的方向 上海长兴岛海洋装备产业基地核心区八号地块 海洋装备区首块配套用地 82461㎡占地面积 180944㎡建筑面积 商业 15808 酒店 21932 酒店式公寓 43684 办公 99520 开发商：上海通程长兴置业有限公司 案例与应用/产业办公研究前提/周边市场研究 首先进行产业办公可行性分析——周边市场研究 项目周边办公楼企业调研 振华重工办公大楼 江南造船总部基地 周边办公物业少 以船舶制造业总部基地为主 项目区域认识 长兴岛 上海东北角 上海三大岛屿之一 生态资源优越 有名的柑橘之乡 世界级海洋装备岛 上海六大支柱型产业基地 案例与应用/产业办公研究前提/周边市场研究 首先进行产业办公可行性分析——周边市场研究 区域周边产业集聚分布 周边市场成交 全岛均为海洋装备产业相关企业 潘口港河口海洋工程产业区 振华重工长兴基地 中海长兴修造船基地 中船长兴造船基地一期 规划中船长兴造船基地二期 海洋装备产业基地配套工业区 长横通道南昌修造船基地 3F 崇明长兴凤凰商场广场二期 商务用房项目办公面积分布 4F 5F 6F 2352.64㎡ 1291.61㎡ 1291.61㎡ 1291.61㎡ 在售 06年至今仅有11套办公供应，暂无售出 案例与应用/产业办公研究前提/自身情况研究 首先进行产业办公可行性分析——自身研究 甲方产业办公开发经验 甲方是否为龙头企业 开发商：上海通程长兴置业有限公司 无产业办公开发经验 非龙头企业，行业影响力有限 是否有相关服务、技术扶持 是否有相关产业客户资源 甲方无技术层面扶持资源 无协助注册，认定，融资等服务增值 海洋装备区管委会入驻 通过以上各方面，我们可以对一个项目是否能够定位为产业办公进行可行性分析 可行性研究参考点 长期缺乏供应，目前在售项目无一套售出 区域办公市场成交分析 ⑥ 世界级海洋装备岛，上海六大产业基地之一 项目区位的认知与规划 ② 无技术面扶持，无自身服务增值 甲方开发资源支持 ③ 全岛海洋装备产业集聚 大区域办公集聚区调研 ⑤ 无产业办公开发经验，非龙头企业 甲方产业办公开发经验了解 ④ 以船舶制造企业的总部办公楼为主 周边办公物业调研 ① 结论 研究方法 序列 一个海洋装备产业高度集中区，一个逐渐成熟的世界级海洋装备岛 案例与应用/产业办公研究前提/产业办公可行性研究 以海洋装备产业为主导产业导入企业客户的产业办公开发方向 在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究 方法①——主导产业龙头企业高管访谈：沪东船厂副总胡永强 访谈内容 结论 核心问题： 是否知道我们项目地块？我们项目的办公物业是否有市场机会？ 长兴岛企业是否具有购买办公物业的需求？ 对于办公环境和办公品质有什么样的要求？ 是否有吸引岛外企业入驻的可能性？ 主导产业研究/企业购买需求分析 答复： 对于办公我们觉得确实有点担心，谁要办公心里没底。船厂、配套企业自己有办公配套。很多配套企业在（上海）市区租个三室厅，既可以住又可以办公，不会来长兴岛买办公的。 有些想来长兴岛买，但现在长兴岛的地价已经炒得很贵了，隧道通了，这些本来想在长兴岛入驻的企业就直接去启东了。 你们地块旁边就是我们的配套厂区，对于办公来说环境太差了 长兴岛船厂、配套企业无新购办公需求 项目办公环境不被龙头企业认可 外来意向入驻企业因为地价和隧道原因被引导至市外启东 主导产业研究/企业购买需求分析 在可行性研究中根据市场实际情况确定产业办公方向后，对区域主导产业进行研究 方法②——海洋装备园区副总徐伟访谈 访谈内容 结论 核心问题： 长兴岛企业入驻规划是怎样的？ 海洋装备制造业企业类型构成？ 目前长兴岛企业发展现状？ 园区内企业是否存在购买办公物业的需求？ 答复： 规划方向是先有大企业再有配套，目前大企业发展已经较成熟。 配套企业分为四大类：高新集聚企业，海洋与船泊配套企业，综合配套企业及生产性服务业。 纯粹的制造企业都有自己的办公，其中不是制造业的企业且在长兴岛就包括园区管委会，其他的话就是贸易和服务业等这些企业，但目前这些企业的数目还不是很多甚至可以说是很少 企业引入先有大企业再有配套 岛上纯粹制造业均有自己的办公地点 贸易和服务业等配套企业数量还很少 主导产业研究/结论判断 在主导产业研究的两次访谈中，我们已经看到了项目主导产业的办公购买需求存在问题 长兴岛目前船厂、配套企业均有自身办公配套 项目办公环境不被龙头企业所认可 外来意向入驻企业被引导至沪外（启东） 岛上纯制造业均有办公地点，配套企业数量很少 初步研究结论 + 项目自身特性 现状：主导产业集聚特征强，整体区位偏远 规划：全岛作为船舶制造