北京市商改住项目专题研究.pptVIP

典型商改住项目分析 以LOFT小户型为主，天然气 项目名称 尚城 开发商 北京中天华瑞科技发展有限公司 销售均价 15526元/平方米（loft） 精装修标准 毛坯 产品层高 5.4米 产权年限 50年 总占地面积 49000㎡ 总户数 1770户 总建筑面积 150000㎡ 销售速度 09年8月开盘销售，目前仅剩160套 户型面积 34--57 水电费 商水商电 7、尚城 比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米） 典型商改住项目分析 尚城产品线 34-57平米LOFT占57% 66—70平米占LOFT43% 典型商改住项目分析 尚城小结 该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城高教园区 ； LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点； 配备市政天然气，居家生活方便； 该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。 典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气 8、明天第一城 比周边低10%（美立方12500元/平米） 项目名称 明天第一城 开发商 北京明天房地产开发有限公司 销售均价 12500元/平方米（二手房） 物业类型 平层住宅 产品层高 5.48米 产权年限 50年 总占地面积 140000㎡ 总户数 3820户 总建筑面积 500000㎡ 销售速度 05年10开盘，目前售罄 户型面积 40—85m2 水电费 商水商电 典型商改住项目分析 明天第一城产品线 40—85平米占70% 其它占30% 典型商改住项目分析 明天第一城小结 该项目土地是住宅、商业、办公等多种产品形态于一体的综合性用途，使用年限为住宅50年，商业40年； 项目位于北京市朝阳区北五环奥运森林公园旁，清河北岸，立水桥畔，北临城铁13号线和地铁5号线交汇点立水桥站，南侧为奥林匹克公园及13000亩国家森林公园，东南侧为清河水域，毗邻安立路、北苑路、立汤路三条城市主干道； 自身具备20000平米商业配套； 该项目价格比周边楼盘价格低10%左右（美立方12500元/平米）。 商改住项目总结 主力面积和销售情况 Loft产品建议 建筑风格和形式 贷款首付比例 得房率 商业配套 商用水电性质更改 精装修价值 商改住项目总结 总价高低决定去化速度快慢 北京成功的商改住项目主力面积集中在40平米左右 商改住项目的总价高低决定了其去化速度的快慢 商改住项目的总价控制成为项目能否快速销售的重要指标，目前市场接受的总价在40-60万元之间； 由于LOFT高单价和5.3米以上的层高要求，除了个别地段好的项目外， 其在项目产品线中占比都不高。 商改住项目总结 Loft单位面积产值最大化 Loft并不是一个新鲜的产品，其本身拥有着较强的优势： 1、从目前市场情况来看，Loft售价为普通小户型售价的1.3-1.6倍； 2、Loft本身控制了面积，却为未来居住的业主提供了一个可变的空间，体现了较强的个性化设计，因此受到市场热捧； 3、Loft本身仅仅是将层高由原来的3 米提高到5米（4.9米），在建筑成本上变化不大。 但Loft公寓在存在一定的问题 1、大部分Loft公寓装修成本比较高，因此不建议精装修； 2、在控高确定的情况下，Loft设计可能会导致容积率损失。 3m 5m 15m 面积合计5S 售价为P 产值为5SP 面积合计3S 售价为1.6P 产值为4.8SP Loft产品设计需要在保证容积率和控高的因素下综合考虑。 商改住项目总结 主要采用多楼座现代建筑风格 荣京丽都 现代建筑风格 金隅可乐 现代建筑风格 合生麒麟社 中式建筑风格 中粮假日风景 现代建筑风格 卡夫卡公社 现代建筑风格 国融国际 现代建筑风格 尚城 中式现代建筑风格 明天第一城 现代建筑风格 商改住项目总结 商改住项目与银行谈判完全有可能获得更好的贷款条件 卡夫卡公社通过与民生银行谈判，实现客户购房仅需支付2成首付，极大地降低了客户购买门槛，形成了项目的快速销售。目前该项目已全部售罄。 项目名称 销售均价 贷款首付款比例 贷款年限 去化速度 荣京丽都 11500元/平方米 5成 10年 39套/月 合生麒麟社 19000元/平方米 5成 10年 37套/月 中粮假日风景 16500元/平方米 3成 30年 50套/月 卡夫卡公社 16000元/平方米 2成 20、30年 230套/月 明天第一城 6800元/平方米 5 10年 31套/月 金隅可乐 8800元/平方米 5成 10年 67套/月 尚