第8章投资性房地产概要.ppt

2012.08 第八章 投资性房地产 目 录 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 二、投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不属于投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 其指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 3.已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。从确认时点上来看，自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物 企业已将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产 自用房地产是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 企业出租给本企业职工居住的宿舍属于自用房地产 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，是企业的经营场所，属于自用房地产 2.作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 房地产开发企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将该土地使用权确认为投资性房地产。 如果某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值，如果该项房地产不同用途的部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。 【例题1·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（　） 【例题3·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【例题4·多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　B.房地产企业开发的已出租的房屋　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认条件 二、投资性房地产的初始计量 ——关注取得的渠道 第三节 投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式计量的投资性房地产 二、采用公允价值模式计量的 投资性房地产 核算要点：　　1.同样要设置“投资性房地产”科目核算：明细科目为“成本”、“公允价值变动”；　　2.与采用成本模式计量的区别是：采用公允价值模式计量的投资性房地产不再计提折旧，不再进行摊销，也不需要计提减值准备。　　3.设置“公允价值变动损益”科目核算期末投资性房地产公允价值变动的影响。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于原账面价值的差额，做相反的会计分录。 待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目。　　4.取得租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。 【例题11·计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90 000 000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92 000 000元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93 000 000元。