商业街购物中心招商策略(工作开展计划).pptVIP

中国房地产市场服务的第一选择 稳健 创新 服务中国 XXX招商策略 撰写人：Echo ling 2016-03-10 一. 项目解读 二. 市场及现有商户调查 三. 租赁价格定位 四. 招商流程及时间节点 五 招商对象及策略 六. 团队组建及现场管理 七. 费用预算及物资、物料、文档准备 八、后期运营衔接 目录 3000 3000-5000 5000-10000 10000-20000 20000 啃老族、单身族 大中学生 普通白领，自由职业者 中级白领 中产阶级 核心客群 消费客层 月收入 业态定位：创意时尚休闲街区 价值定位： 跨界创意时尚品牌的新地标 时尚生活方式体验区 深圳文化旅游区 经营业态与布局： 1~2层：LOFT体验式休闲街区，主打深圳原创品牌、创意商品、旅游品、文创品、休闲餐饮、文化艺术。 3~8层：青年公寓、创业SOHO、创意酒店。 其他规划：东面、西面增加外摆区；南北区中间形成活动广场 一、项目解读 决定街区经营成败的主要因素包含：区位条件、项目定位、市场营销推广、招商策略、商户实力、经营管理水平。故有效的招商工作需同时考量上述因素，并与商户、营销运营等部门保持良好的沟通和衔接。 二、市场及现有商户调查 项目周边调查 交通人流、居民收入、消费习惯和消费层次 周边商铺、酒店目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积 周边小区住宅、民房的装修状况、面积、租金、租期及租赁方式 品牌调查 与项目的契合度、目标客层的喜好度 品牌实力、意向 现有商户调查 经营业态、经营能力、有无替代品类 合同期限、提前解约赔偿标准 通过市调需得出下述结果： 1、确定街区招商目标品牌并进行落位，每个商铺要求有1个主选品牌和两个备选品牌。品牌落位图报公司审批(第一次规划对接)。 2、制定合适的招商政策及租金方案，并发起完成审批流程。 3、出具现有商户调整建议书（重定合同、到期收回商铺、补偿清退）。 费用收取 基础建设费 基本保证金 月租 管理费 其他费用分摊 - 保险费 - 公共空间维护费 - 水电费 - 市场推广费 经营 业种 位置 影响租金 的因素 主次 角色 面积 大小 市场 水平 面宽 进深 三、租赁价格定位 1层、2层 - 先固定月租 - 再根据经营状态 市场状况逐年调 整。 3~8层可根据经营 业态的承租能力和 主力品牌的实力、 影响力设定合理的 价格。 租金定位 租赁政策及相关条件的明确 招商准备工作 团队进场 宣传资料 合同制定 客户积累 意向明确 客户筛选 合同洽谈 签约流程 租金收取 物业交付使用 商户装修 商户开始营业 四、招商流程及时间节点安排 时间 重要节点 . 招商阶段 推广情况 项目主体完工 项目面市 主力店招商为主 次主力店招商维族 一般小商铺招商 招商率60% 招商目标 设计院定稿 媒体预热 招商率60%-70% 招商率85%-90% 新媒体、传统媒体持续推广，老带新活动，项目立面形象展示 注：招商时间节点需要与整个项目的推展情况契合，因还未做深入了解，故暂时未设定具体的招商时间周期。 根据项目定位，招商对象分为以下三类 商家品牌价值高，能体现项目形象，带动人气的主力店商家 人气贡献型 1 经营较为成熟稳定的品牌餐饮、零售商家 稳定经营，租金平衡型 2 租金贡献较大，面积需求较小的一般商家 租金溢价型 3 五、招商对象及策略 总原则：走出去、请进来，建立直复式的招商网络，以流动招商为主、现场招商为辅。 青年公寓 创意酒店 创业SOHO 主力店先行，通过品牌主力店带动项目知名度及商家认可度 招商策略 阶段一：主力店招商 主力店选取原则 拥有高价值的品牌，能对市场形成号召力、增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量 商家在高价值品牌之下有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力 有较强抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营 符合项目定位，能体现项目整体形象档次 在以上条件达标的前提下创造的利润最大 1 2 3 1 租金低、租期长：签约时间约为5-8年，某种程度上减少了调整空间 2 要求多：主力店对建筑、规划、日后运营都有较多要求 3 谈判难：主力店往往会签订很苛刻以及约束甲方的条款，增加谈判难度。 主力店操作难点 建议主力店招商政策 租赁年限：5年-公司合同期结束 免租期：6个月-1年 递增标准：每两年递增6-8% 根据实际情况可采