城市综合体的规划设计(ppt-93).pptVIP

中庭创造空间感，多中庭的设计更能创造持续的空间感。尤其是在一个单层面积较大的购物中心，街道的平均高度只有4米左右，长时间行走在这样的空间内感觉是比较压抑的。中庭的作用在于让消费者经过一段商铺空间后，能适时地拥有一个开阔的视觉舒展，通过中庭的作用减低疲累，创造惊喜，让消费者在消费过程中得到愉悦的身心享受。 中庭效果有形成是以大量的商铺面积牺牲为代价的。一个中庭的存在，往往是贯穿地面直通采光顶棚，占用空间面积较大。以一个占地500平方米的中庭来算，如果商业结构是七层，刚意味着发展商为这个中庭的建设需要付出3500平方米商业面积的代价，而这些商业面积的价值无论从哪方面来说，都是很高的。 中庭 但对于一个购物中心来说，优秀的中庭又是不得不付出的一种代价，而有的购物中心，更是有中庭的设计方面挖空心思，以形成一个购物中心最佳的效果和形象区隔。在这方面，我们不得不谈的是香港朗豪坊的中庭设计。香港朗豪坊的中庭采用“天空之城”的设计理念，其中庭通过设计一个人造的天空与灯光的配合，形成一个24小时的天空效果。这样的设计理念是非常新颖的，而天空之城的中庭印象，更成为朗豪坊与香港其他购物中心之间的印象区隔。 中庭，在这里成为一个购物中心的形象名片。 在当今国际流行的购物中心中庭设计中，有很多不同的取向。但概而言之，一个优秀的中庭设计方案，除了起到一个商来橱窗的作用之外，还有一个很重要的方面就是——中庭应该满足多功能应用的需要。 中庭 香港青衣城的中庭，除了起到商业橱窗的功能之外，还能作为一个餐饮的场所。 在北美，由于郊区型购物中心多集中在四层以下，故在购物中心内并无刻意的中庭设计的痕迹，在很多情况下，街道还能承担一个中庭的功能。北美郊区型购物中心的街道宽大开阔，首层以上的商业气氛无须在中庭，甚至在首层的街道上就能展示出来，在这个意义上来说，北美的郊区型购物中心街道也能产生类似中庭的展示效果。 国外购物中心经过多年的发展，积累了很多的成功经验，这些成功的应用经验都值得我们的设计师学习参考。 —— 规划的整体利益  一个商业中心整体竞争力的高低，取决于它的规划、建筑、招商、运营等综合因素。 如果说一个项目的建筑是一个定值，那么规划对提高商场的整体竞争力就显得至关重要。 商业经营规划先于建筑格局规划有利于实现低成本的运营，同时还具有以下显著的优点： 第五章、规划创造效益 1)缩短了整个项目的开发周期。 项目一开始，就对整个项目进行全盘考虑。建设、招商、开业、运营等环节一环扣一环，环环相扣，环环推进，采用倒计时的方法来推进项目。在现实工作中，大多数商业地产开发商对建筑环节熟悉，但对其他环节如招商、运营等环节并不熟悉，这样的情形会因为整体项目中一个重要环节仍为不确定因素的时候，而导致整体的进程受到拖累，甚至流产。从成本的角度来说，一个项目开发的周期是一个重要的成本要素，商业经营规划先于建筑格局规划有利于实现低成本运营，这种低成本运营又会影响到该商业项目的方方面面。 第五章、规划创造效益 2)构成整体效益对散件效益的优势。 商业经营规划先于建筑格局规划的另一个重要优势就在于形成了一个整体效益。用一个比喻来说就是，我们把一个购物中心当作是一辆汽车，具有整体规划特点的购物中心就像是一部整体研发出来的汽车。而整体规划滞后的购物中心就像是一部组装出来的汽车。一个是在设计之初就进行了整体的规划，一个是边做边看的组装产品，两者之间的优势对比，是不言而喻的。整体效益与散件效益的优势对比就在这里。 因此，无论是从成本运作的角度来看，还是从商业整体效益的角度来看，他们或者是通过降低成本，或者通过提高预期收益，都将从整体上提高商场的整体竞争力。 第五章、规划创造效益 —— 规划的风险瓶颈  商业地产项目隐藏着巨大的风险，正如前面所说，运作得好，寸土寸金，发展商可以从中获得超额利润。而运作得不好，则一文不值。 绝大多数情况下，一个商业地产项目的风险就在于招商阶段，招商不成功或者时间的滞后，都会对项目带来失败的阴影。招商就好像是商业发展的瓶颈，严重制约着商业地产的成熟与发展。 招商的问题并不在于能不能实现招商，而是招一些什么质素的商家，如何使较大规模的现代商业中心具有合理的商业组合，并使这些商家能持续经营下去。 第六章、如何在规划阶段规避项目风陷 不合理的商业组合、低素质的进场商家只会加速一个购物中心的死亡，而一个购物中心一旦冷场之后，会在市场上带来巨大的阴影，并使其振兴之路比创业之路更加艰难。很多发展商显然意识到这个问题的严重性，所以对购物中心的招商和开业都持非常谨慎的态度——