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城市轨道交通沿线物业开发－世联经验分享 世联服务过往案例 天津地铁1号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究 项目规模：深圳地铁 4号线沿线290万平米 项目类型：轨道交通沿线物业 工作成果： ?深圳房地产市场判研 ?深圳各专项物业市场摸底 ?地铁沿线物业发展模式 ?4个地块整体定位和物业发展组合研究 ?开发模式 ?营销战略与策略 轨道交通沿线物业价值研判 影响住宅价值的因素很多，轨道交通属于区域因素中重要的影响因素之一 城市轨道交通的定义 城市轨道交通系统 定义如以下五个条件：1.必须是大众运输系统2.必须位于城市之内3.必须以电力驱动4.大部份需独立于其他交通体系 (如马路和其他铁路) 以外5.班次必须频密 深圳轨道交通现状 深圳地铁二期的建设计划 地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价 1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同 在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是Hedonic Price Model，即“特征价格模型”，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。 地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，则地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。 随着距离地铁交通站点半径的增加，项目价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势 通州区房地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放 时间序列表现 从城市轨道交通项目规划开始，沿线房地产开发即开始逐渐升温，而随着地铁的建设和运营，其对沿线房地产开发的影响也不断变化，所以轨道交通给沿线区域带来的开发利益是一个动态持续的过程 北京的通州板块在地铁建设运营期间开发量骤增，价格上涨幅度均超过50％ 深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”，南山区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。 轨道交通沿线物业开发模式初探 模式一： 土地出让步骤： 政府用剩余法评估未有地铁情况下的土地价值（实际操作中，可预先调研地铁因素对某一片区地价的影响幅度，如深圳四号线的建成对特区外龙华地区沿线周边地价的增值幅度约为增值后总地价的40%）； 地铁公司按出让届时未有地铁因素前提下的地价评估值向政府交纳协议地价，获取土地使用权； 地铁公司对土地进行开发或者拍卖给开发商。 深圳地铁4号线沿线土地出让模式选择 土地出让原则：